Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss

Wir lehnen die Änderung des Flächennutzungsplans und die Ausweisung eines Gewerbegebietes an der geplanten Stelle und im geplanten Umfang ab. Aus unserer Sicht stellte schon die Ausweisung des Gewerbegebietes „Wolfstein“ eine städtebauliche und in Bezug auf den Schutz der Landschaft unpassende und nachteilige Entwicklung dar. Diese Entwicklung würde mit der geplanten Erweiterung noch verfestigt und in den negativen Auswirkungen noch deutlich verschärft.

Für die Ausweisung wird weder zum Flächennutzungsplan noch zum Bebauungsplan eine tragfähige Begründung angegeben. Zwar wird festgestellt, dass es für die vorgesehenen Flächen keine Restriktionen z.B. durch eine Lage im Überschwemmungsgebiet oder im Landschaftsschutzgebiet geben würde; erwähnt wird auch die verkehrliche Anbindung an überörtliche Straßen. Dies stellt jedoch lediglich eine Darstellung und Bewertung von Flächeneigenschaften dar, nicht jedoch eine Begründung oder einen Nachweis für einen tatsächlichen Bedarf. Ebenso fehlt eine echte Ermittlung, Darstellung und Bewertung von Alternativen. In Bezug auf den Nachweis des Bedarfs ist zu berücksichtigen, dass hierfür u.a. die (nicht abwägbaren) Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms und des Regionalplans für die Region Donau-Wald gelten. Hierin ist – unter anderem – festgelegt, dass für Orte und Gemeinden, die (wie hier) nicht als zentrale Orte klassifiziert sind, eine Siedlungsflächenentwicklung zur Deckung des eigenen Bedarfes im Rahmen einer sogenannten „organischen Eigenentwicklung“ zulässig ist. Die Übereinstimmung der geplanten Entwicklung mit einer angemessenen Eigenentwicklung wird nicht nachgewiesen. Die Größe der geplanten Flächen überschreitet auch weit den tatsächlichen, angemessenen Bedarf der Gemeinde Offenberg. Die Arbeitsmarktsituation ist hier über längere Zeit nicht durch eine hohe Arbeitslosigkeit, sondern im Gegenteil bereits durch einen eklatanten Mangel an (Fach-)Arbeitskräften gekennzeichnet; eine Flächenausweisung zur weiteren Neuansiedlung von Betrieben erscheint vor diesem Hintergrund kontraproduktiv.

Bei näherer Betrachtung zeigt sich zudem, dass über die vergangenen Jahre in der Gemeinde (zusätzlich dazu auch im Umfeld) ein enormes Wachstum von Gewerbeflächen zu verzeichnen war, und damit ein ganz erheblicher „Verbrauch“ von vorher unbebauter Landschaft. Insgesamt zeigt sich für die Gemeinde im Verhältnis bereits eine überproportionale Ausstattung mit Gewerbeflächen.

Die geplante Flächennutzungsplanänderung und Baugebietsausweisung führt zur weiteren intensiven Zersiedelung der Landschaft. Das geplante Gewerbegebiet soll mit einer lediglich einseitigen Anbindung an eine zwar bestehende, aber ohnehin bereits problematische Siedlungsfläche und in landschaftlich sensibler Lage entwickelt werden. Das GE würde sich entlang der ST 2125 weiter nach Westen in die Landschaft fressen; betroffen wäre zudem eine Landschaft, die das Umfeld des ehemaligen Schlosses Offenberg bildet (das Schloss wurde durch das Landesamt für Denkmalpflege als „Landschaftsprägendes Denkmal“ mit der Nummer D-2-71-140-1 erfasst und bewertet). Dies wie auch weitere maßgebliche betroffene Schutzgüter wurden im Zuge der bisherigen Planbearbeitung jedoch nicht ermittelt und in den bisherigen Abwägungen nicht berücksichtigt.

In diesem Zusammenhang ist u.a. anzumerken, dass für das Flächennutzungsplan-Deckblatt eine eigene Umweltprüfung erfolgen und ein eigener Umweltbericht erstellt werden muss. Dies gilt insbesondere für die Flächen, die als GE dargestellt werden sollen, jedoch über den parallel aufgestellten Bebauungsplan hinausgehen. Sofern für diese Flächenanteile (bzw. insgesamt) kein Umweltbericht erstellt und keine Umweltprüfung durchgeführt wird, wäre die FNP-Änderung unzulässig, da maßgebliche Sachverhalte nicht ermittelt und daher nicht sachgerecht abgewogen wurden. Für den Umweltbericht müssen die Gegebenheiten für alle Schutzgüter in angemessenem Umfang ermittelt, dargestellt, bewertet und abgewogen werden. Auch diese Voraussetzung ist für etliche Schutzgüter (auch im Bebauungsplan-Vorentwurf) nicht erfüllt. Nur exemplarisch sei darauf verwiesen, dass in der fachlichen Bewertung des Landschaftsrahmenplans zum Regionalplan die von der Ausweisung betroffene Landschaft die höchstmögliche Bewertung erhalten hat. Diese fachliche Bewertung steht in diametralem Gegensatz zu der völlig fehlenden Abwägung hierzu zum Flächennutzungsplan-Vorentwurf und den fehlenden Ermittlungen und Bewertungen in der Begründung zum Bebauungsplan-Vorentwurf. In der Abwägung muss in diesem Zusammenhang nicht

nur die Frage erörtert werden, ob und wie eine „Eingrünung“ festzusetzen wäre, sondern auch, ob eine Gewerbegebietsausweisung angesichts des Werts der betroffenen Landschaft an der geplanten Stelle überhaupt angemessen und zulässig ist.

Im Zusammenhang mit der Ermittlung der Eingriffe sowie der Planung und Bemessung der Ausgleichsmaßnahmen ist – neben anderem – darauf zu verweisen, dass es keinesfalls ausreicht, dass Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen lediglich vorgesehen werden „könnten“ (s. Begründung Bebauungsplan, S. 10). Maßgeblich ist vielmehr, was tatsächlich rechtlich verbindlich festgesetzt wird. Der in der Bewertung der Ausgleichsmaßnahmen angesetzte Faktor von 2 ist keinesfalls angemessen. Der Ansatz dieses Faktors für die gesamte Fläche ist nicht nachvollziehbar und auch nicht sachgerecht. Bei Ansatz eines angemessenen, sehr viel niedrigeren Ausgleichsfaktors besteht somit schon bezogen auf die Fläche noch ein erhebliches Defizit. Zudem sind die geplanten Sonderelemente („Lesesteinriegel“) typische Elemente von lesesteinreichen Kulturlandschaften im Bayerischen Wald; sie sind dagegen innerhalb der hier vorliegenden (am Rande der Donauaue, von Lössauflagerungen deutlich überprägt) völlig landschaftsfremd. Dies gilt entsprechend auch z.B. für die auf den Lesesteinriegeln geplante „Startbepflanzung“.

Wir möchten dringend empfehlen und nahelegen, die geplante Änderung des Flächennutzungsplans sowie die Aufstellung des Bebauungsplans „Wolfstein II“ nicht mehr weiter zu betreiben.

Sollten die Verfahren dennoch weitergeführt werden, bitten wir um Zusendung der Unterlagen zur öffentlichen Auslegung bzw. zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB.

Die ablehnende Haltung wird zur Kenntnis genommen.

Die städtebauliche Erforderlichkeit sei gegeben. Maßgeblich sei die Planungskonzeption der Gemeinde, die in diesem Rahmen die Ansiedlung von Gewerbebetrieben anstrebe. Im Rahmen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist keine konkrete Bedarfsanalyse für Gewerbeflächen erforderlich. Die Gemeinde darf auch für einen Bedarf planen, der sich erst in Zukunft abzeichnet. Eine andere, engmaschigere Betrachtungsweise würde die Städtebaupolitik der Gemeinde sehr einengen.

Die Überprüfung von Standortalternativen innerhalb des Gemeindegebietes wurde bereits im bestehenden Gewerbegebiet Wolfstein ausführlich behandelt und dokumentiert. Unsere Einschränkungen durch Naturschutzflächen und Überschwemmungsgebiet werden auch von den Fachbehörden gesehen.

Im Jahre 2007 wurde die Architekturschmiede Oswald in Kirchberg beauftragt, eine Standortuntersuchung bzgl. der Realisierung möglicher Gewerbegebiete zu erstellen. Es wurden hierzu verschiedene Flächen im Gemeindegebiet auf verschiedenste Belange untersucht. Die Untersuchung kommt zu dem Schluss, dass Flächen im Bereich Neuhausen am geeignetsten erscheinen, an zweiter Stelle stehen die Flächen in Wolfstein. Vor dem Hintergrund des bis vermutlich erst 2025 realisierten Hochwasserschutzes scheiden die Flächen im Bereich Neuhausen momentan jedoch aus.

Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinde nun Firmen die Möglichkeit schaffen will, sich hier niederzulassen, bzw. sich selbst weiterzuentwickeln, stellt sowohl die Ausweisung des Gewerbegebietes „Wolfstein“ als auch die geplante Ausweisung des Gewerbegebietes „Wolfstein II“ die konsequente und städtebaulogische Entwicklung zum aktuellen Zeitpunkt auf Grundlage der genannten Standortuntersuchung dar.

Der Bebauungsplan als auch der Flächennutzungsplan werden um Inhalte (samt Darstellung und Bewertung von Alternativen) und Ergebnisse der Standortuntersuchung ergänzt.

Trotzdem darf erwähnt werden, dass ein tatsächlicher Bedarf an Gewerbegebieten, aufgrund der aktuell vorliegenden hohen Anfragen nach Gewerbeflächen von insgesamt ca. 37.000 m², gegeben ist. Der überplante Bereich entspricht sogar weniger, nämlich ca. 25.000 m².

Bzgl. der Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms und des Regionalplans für die Region Donau-Wald kann hier festgehalten werden, dass sowohl der regionale Planungsverband Donau-Wald (Punkt 29.) als auch die Regierung von Niederbayern, Belange der Raumordnungsbehörde, Landesplanungs- und Regionalplanungsbehörde in dieser Sache gehört wurden und keine grundsätzlichen Einwendungen zur Aufstellung des Bebauungsplanes angeführt haben. Bzgl. der Flächennutzungsplanänderung wurde der Gemeinde unter Punkt 15. empfohlen, den Umfang zu verringern. Dieser Empfehlung wird dahingehend entsprochen, dass im nördlichen Teil des Geltungsbereiches der FNP-Deckblattänderung, an der exponiertesten Stelle, nun Ausgleichsflächen statt Gewerbegebiet entstehen sollen. Zudem wird in der Deckblattänderung festgehalten, dass die hier ausgewiesene Fläche lediglich als Erweiterungsflächen für die ansässige Firma genutzt werden darf.

Zur Arbeitsmarksituation: Die Gemeinde zielt hier nicht auf die aktuelle Situation ab. Die Sichtweise zu dieser Thematik muss mittel- bis langfristig erfolgen. In den vergangenen 2 Jahrzehnten wurden in der Gemeinde durch die neu entwickelten Gewerbegebiete über 400 Arbeitsplätze geschaffen. Mittlerweile haben viele Bürger der Gemeinde Offenberg ihren Arbeitsplatz am Heimatort.

Die Aussage kann nicht nachvollzogen werden. Die Gemeinde hatte vor etwa 20 Jahren Gewerbeflächen mit einer Größenordnung von ca. 13,3 ha. Bis dato wurden diese um ca. 11,4 ha erweitert, entspricht einer Erhöhung von etwa 86 %. Es darf darauf hingewiesen werden, dass der Bund Naturschutz in einem Pressebericht der Deggendorfer Zeitung vom 29.04.2017 eine Erhöhung um das 3fache behauptet hat.

Zum Vergleich: Im Gemeindebereich Offenberg befinden sich etwa 1.913 ha Landwirtschafts- und Waldflächen. Das sind 80,5 % der gesamten Gemeindefläche. Aus dieser Fläche entfallen nun für das geplante Gewerbegebiet 0,13 %.

Nach dem LEP soll die Zersiedelung der Landschaft verhindert werden. Neubauflächen sollen nach LEP-Ziel 3.3 möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten ausgewiesen werden. Das Plangebiet schließt unmittelbar an das bereits bestehende Gewerbegebiet „Wolfstein“ an und entspricht diesbezüglich den Erfordernissen von Raumordnung und Landesplanung. Der Standort ist bereits gewerblich vorgeprägt. Es darf darauf hingewiesen werden, dass nach Ziffer 3.2 Satz 2 LEP Ausnahmen zulässig sind, wenn Potentiale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.

Hingewiesen wird auf Ziffer 5.1 (Wirtschaftsstruktur) des LEP. Die Standortvoraussetzungen für die bayerische Wirtschaft, insbesondere für die leis-tungsfähigen kleinen und mittelständischen Unternehmen sowie für die Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe, sollen erhalten und verbessert werden. Die besondere Bedeutung kleiner und mittelständischer Betriebe für die Wirtschaftsstruktur insbesondere ländlicher Räume wird durch einen Grundsatz unterstrichen, mit dem diesen Ansiedlungs- und Erweiterungsmöglichkeiten in den durch die Lockerung des Anbindegebots ermöglichten Gewerbe- und Industriegebieten gegeben werden soll.

Zur Reduzierung des Eingriffs in das Landschaftsbild werden mehrere Vorkehrungen getroffen. Das Kompensationsinteresse von Natur und Landschaft wird hinreichend Rechnung getragen. Der Ausgleichsbedarf zur abwägenden Bewältigung der Folgen der planbedingten Eingriffe in Natur und Landschaft wird überarbeitet und mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Es erfolgte eine Bewertung der Ausgleichsflächen und eine Ausgleichsbilanzierung. Ebenso wurde der Eingriff bilanziert. Landschaftspflegerische Maßnahmen sowie solche zur Gestaltung der Ausgleichsflächen wurden erarbeitet.

Der Bebauungsplan sieht eine ausgesprochen starke Eingrünung nach Süden vor, welche das Gewerbegebiet auch optisch zur Landschaft hin abgrenzen soll. Somit kann auch die Wirkung auf Schloss Offenberg auf ein tolerierbares Maß minimiert werden. Das Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege wurde in dieser Sache gehört (Punkt 18). Wie unter diesem Punkt dargestellt konnten nach Gesprächen und der  Darstellung von Reliefplänen die zuerst geäußerten Einwände zurückgestellt werden, so dass nun keine Bedenken vorliegen. Ein Hinweis ergeht darin, dass das Denkmalamt in seiner fachlichen Stellungnahme keinerlei Bezug zum Schloss Offenberg genommen hat.

Der Umweltbericht zur Flächennutzungsplanänderung wird ergänzt.

Der Umweltbericht wird um die Sachverhalte ergänzt.

Als Fachplanung des Naturschutzes auf regionaler Ebene erfasst und bewertet der Landschaftsrahmenplan Natur und Landschaft in der Region flächendeckend. Er stellt Ziele und Maßnahmen für die künftige Entwicklung von Natur und Landschaft sowie der Erholungsvorsorge in der Region dar und ist eine Informationsgrundlage für regionale Planungsträger.

Die Aussagen des Landschaftsrahmenplans besitzen keine eigene Rechtsverbindlichkeit sondern erhalten diese durch die Integration in den Regionalplan.

Der Regionalplan „Donau-Wald“ weist hier keine Aussagen auf, welche die vorgesehene Planung unmöglich erschienen ließen. Hier sie auf die Stellungnahme der Regierung von Niederbayern, Belange der Raumordnungsbehörde, Landesplanungs- und Regionalplanungsbehörde (Punkt 15) hingewiesen.

Hier kann auf die oben erwähnte Standortuntersuchung verwiesen werden.

Die genannten Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen werden rechtlich verbindlich festgesetzt.

Die Ausgleichsfaktoren werden neu angesetzt und mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmt.

Die geplanten Lesesteinriegel stellen wertvolle Lebensräume auch außerhalb des Bayerischen Waldes dar. So finden sich auch im Gemeindegebiet im Bereich der Donauaue bereits anerkannte Ausgleichsflächen mit diesen Sonderelementen (Baugebiet Am Himmelberg und im Bereich Kleinschwarzach) und werden von der unteren Naturschutzbehörde als Fachstelle so mitgetragen.