Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

die Gemeinde Offenberg plant die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes. Dadurch soll die (Siedlungs-)Entwicklung in der Gemeinde in den nächsten 20 Jahren gesteuert werden. Die höhere Landesplanungsbehörde nimmt zu folgenden Punkten Stellung.

Ziele der Raumordnung (Z), die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB nach sich ziehen, sowie Grundsätze der Raumordnung (G), die zu berücksichtigen sind:

Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP):

LEP 3.1 G: „Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden.“

LEP 3.2 Z: „In den Siedlungsgebieten sind die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.“

LEP 3.3 Z: „Darüber hinaus sind neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen.“

Regionalplan Donau-Wald:

RP 12 B II 1.1 G: „Die Siedlungsentwicklung soll in allen Gemeinden der Region bedarfsgerecht erfolgen. Die Siedlungsentwicklung soll so weit als möglich auf die Hauptorte der Gemeinden konzentriert werden.“

Bewertung:

Die Gemeinde Offenberg stellt den Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan neu auf. Der derzeit gültige Flächennutzungsplan stammt aus dem Jahr 1984. Nach fast 40 Jahren ist eine Anpassung an die derzeitigen Gegebenheiten und eine Überarbeitung der Strategie für die Siedlungsentwicklung in der Gemeinde überfällig und wird aus landesplanerischer Sicht begrüßt.

Die Gemeinde setzt sich sowohl Ziele für die Entwicklung der Gemeinde, als auch für die Entwicklung der Siedlungsgebiete. So möchte die Gemeinde vermehrt Potenziale der Innentwicklung nutzen und die Siedlungsentwicklung auf den Hauptort Neuhausen und die Ortsteile Finsing, Aschenau und Stegertswörth konzentrieren. Bei den anderen Ortsteilen soll eine Weiterentwicklung nur im Rahmen der Nachfrage aus den Orten selbst erfolgen. Eine Konzentration der Siedlungsentwicklung auf den Hauptort Neuhausen wird aus landes- und regionalplanerischer Sicht begrüßt. Dies entspricht dem Regionalplan Donau-Wald, wonach die Siedlungsentwicklung so weit als möglich auf die Hauptorte der Gemeinden konzentriert werden soll (vgl. RP 12 B II 1.1 G). In den weiteren Ortsteilen sollten nicht zu viele Bauflächen vorgehalten werden, sondern eine Ausweisung neuer Wohnbauflächen bedarfsgerecht erfolgen.

Nach dem Landesentwicklungsprogramm Bayern soll die Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden (vgl. LEP 3.1 G). In den Planunterlagen findet eine ausführliche Auseinandersetzung mit demographischen und weiteren statistischen Daten statt, anhand derer der Bedarf neuer Siedlungsflächen (v.a. Wohnbauflächen) begründet wird. Demnach erwartet die Gemeinde einen Bedarf an zusätzlichen Wohnbauflächen von 5,5 bis 9,7 ha. Aufgrund der derzeit prognostizierten positiven Bevölkerungsentwicklung kann der Bedarf an zusätzlichen Wohnbauflächen in der Gemeinde nachvollzogen werden. Tatsächlich summieren sich die nun im Flächennutzungsplan dargestellten und unbebauten Wohnbauflächen auf 18 ha. Hinzu kommen 10 ha Innenentwicklungspotenziale, für die bereits jetzt Baurecht besteht und die aus Sicht der Gemeinde in den nächsten Jahren entwickelt werden können. Somit stehen einem Bedarf von 5,5 bis 9,7 ha ein Angebot an ca. 28 ha möglicher Wohnbauflächen entgegen. Die Gemeinde stellt damit mehr als das Dreifache der benötigten Wohnbauflächen im Flächennutzungsplan dar. Hinzu kommt die Fokussierung auf Einfamilien- und Doppelhausbebauung bei der Berechnung des Wohnbauflächenbedarfs. Gerade mit Hinblick auf die Alterung der Bevölkerung und den immer kleiner werdenden Haushaltsgrößen werden in Zukunft mehr kleinere Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern nachgefragt. Der Flächenbedarf für diese Wohnformen fällt deutlich geringer aus, als für Einfamilien- und Doppelhäuser und sollte entsprechend berücksichtigt werden. Insgesamt entspricht der Umfang der dargestellten Wohnbauflächen nicht den Anforderungen an eine nachhaltige und bedarfsgerechte Siedlungsentwicklung (vgl. LEP 3.1 G und RP 12 B II 1.1 G).

Die Planung widerspricht damit aber auch der eigenen Strategie mehr Innenentwicklungspotenziale aktivieren zu wollen. Welche auch als landesplanerischer Sicht begrüßt würde, da sie dem Ziel 3.2 des LEP entspricht, wonach in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen sind.

Im Folgenden werden einzelne Flächen in den Ortsteilen bewertet.

Neuhausen:

Im Hauptort Neuhausen werden ca. 2,5 ha Wohnbaufläche aus der Darstellung des Flächennutzungsplanes herausgenommen. An anderer Stelle kommen insgesamt ca. 5 ha hinzu. Außerdem wird eine Gewerbefläche in eine Mischgebietsfläche umgewidmet und im Innenbereich eine weitere Mischgebietsfläche im direkten Anschluss an neue Wohnbaufläche ergänzt. Bereits jetzt dargestellte größere unbebauten Wohnbauflächen im Osten und Westen bleiben im neuen Flächennutzungsplan enthalten. Die Darstellung einzelner Wohnbau- und Mischgebietsflächen im Innenbereich wird positiv gesehen, da so kleinere und größere Lücken im Hauptort auf lange Sicht geschlossen werden können. Die ca. 3 ha große Darstellung einer Wohnbaufläche im Westen des Hauptortes wird kritisch gesehen. Ein sinnvoller Anknüpfungspunkt an eine bestehende (Wohn-)Bebauung besteht hier nicht. Durch das Überspringen der Straße wird hier ein neuer Siedlungsansatz geschaffen. Eine Siedlungsentwicklung in diesem Bereich steht in Konflikt mit einer flächensparenden und nachhaltigen Siedlungsentwicklung (vgl. LEP 3.1). Von einer Darstellung dieser Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan ist daher abzusehen.

Finsing:

Im Ortsteil Finsing ist die Neudarstellung einer ca. 1 ha großen Wohnbaufläche geplant. An sich ist diese Fläche zwar an bestehende Bebauung angebunden (vgl. LEP 3.3 Z), aufgrund der vielzählig vorhandenen Innenentwicklungspotenziale in den Baugebieten Steinbühl, Finsing-Pitterer und Gutshof I und II wird von einer Darstellung neuer Wohnbauflächen abgeraten und zu einer bevorzugten Entwicklung der Innenentwicklungspotenziale geraten (vgl. LEP 3.2 Z). Darüber hinaus steht die Planung in Konflikt mit dem Grundsatz des Regionalplan Donau-Wald, wonach die Siedlungsentwicklung auf die Hauptorte der Gemeinde konzentriert werden soll (vgl. RP 12 B II 1.1 G).

Aschenau:

Ähnlich verhält es sich im Ortsteil Aschenau. Neben einer umfangreichen Darstellung gemischter Bauflächen ist hier die Darstellung neuer Wohnbauflächen in einer Größenordnung von 1,3 ha vorgesehen. Würden dort alle Flächen einer Bebauung zugeführt, hätte dies eine Vergrößerung des Ortsteils um das Doppelte zur Folge. Auch hier sollte von einer Neudarstellung der geplanten Wohnbauflächen abgesehen werden.

Stegertswörth:

Der Ortsteil Stegertswörth ist im Bereich der Harthammer Straße derzeit als Außenbereichssatzung festgelegt und soll nun als Mischgebiet und somit als Innenbereichssatzung (Ortsabrundungssatzung) dargestellt werden. Ob die städtebaulichen Voraussetzungen hierfür vorliegen ist mit dem Landratsamt zu klären. Im Zuge der Darstellung als Ortsabrundungssatzung ist eine Erweiterung auf bisher unbebaute Flächen in nördliche und östliche Richtung vorgesehen. Dabei entspricht die Erweiterung nach Osten nicht den Erfordernissen der Raumordnung. Diese Fläche befindet sich abgesetzt von der bestehenden Bebauung, jenseits des Heubachs und steht in Konflikt dem Ziel 3.3 des LEP, wonach neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an bestehenden Siedlungseinheiten auszuweisen sind. Diese Fläche ist somit aus der Darstellung als MI im Flächennutzungsplan herauszunehmen.

Zusammenfassung:

Die umfangreiche Darstellung von Wohnbauflächen und gemischten Bauflächen im Flächennutzungsplan der Gemeinde ist überdimensioniert und steht in Konflikt mit Zielen und Grundsätzen der Raumordnung sowie den von der Gemeinde formulierten Zielen für die Gemeinde- und Siedlungsentwicklung. Die Ausweisung neuer Bauflächen sollte auf den Hauptort Neuhausen konzentriert werden. Der Flächennutzungsplan ist entsprechend zu überarbeiten.

Die Darstellung der Wohnbaufläche im Westen des Hauptortes Neuhausen wird gestrichen.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Gemeinde schätzt die genannten Innenentwicklungspotenziale im Ortsbereich Finsing (ca. 1,9 ha gem. Tabelle 8 in Abschnitt 4.5.3 des Erläuterungsberichtes) nach Befragung der Eigentümer für die nächsten ca. 20 Jahre auf etwa 0,6 ha. Der überwiegende Teil des Innenentwicklungspotenzials steht damit im Planungszeitraum aller Wahrscheinlichkeit  nach nicht zur Verfügung. Es besteht eine anhaltende Nachfrage nach Baugrundstücken.

Die Darstellung der Wohnbaufläche wird daher beibehalten.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Gemeinde schätzt die genannten Innenentwicklungspotenziale im Ortsbereich Aschenau (ca. 2,4 ha gem. Tabelle 8 in Abschnitt 4.5.3 des Erläuterungsberichtes) nach Befragung der Eigentümer für die nächsten ca. 20 Jahre auf etwa 1,0 ha. Der überwiegende Teil des Innenentwicklungspotenzials steht damit im Planungszeitraum aller Wahrscheinlichkeit nach nicht zur Verfügung. Es besteht auch hier eine anhaltende Nachfrage nach Baugrundstücken.

Die Darstellung der Wohnbaufläche wird zur Sicherung von Entwicklungsmöglichkeiten daher beibehalten.

Die Darstellung der Mischgebietsfläche östlich von Stegertswörth wird gestrichen.

Der Flächennutzungsplan wird bzgl. der Bauflächenausweisungen überarbeitet.