Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

Allgemein lässt sich zur Neuaufstellung des aus dem Jahr 1984 stammenden Flächennutzungsplanes und selbstständigen Landschaftsplanes Folgendes feststellen:

- Eine Neukonzeption der vorbereitenden Bauleitplanung nach ca. 35 Jahren wurde dringend erforderlich, um die geordnete Nutzung des Bodens und die bauliche Entwicklung auch weiterhin in den Grundzügen zu regeln.

- Durch die Integration des Landschaftsplanes in den Flächennutzungsplan (FNP) leidet die Übersichtlichkeit und Lesbarkeit.

-  Im Planwerk des Flächennutzungsplans (FNP) sollen noch die Geltungsbereiche sämtlicher Innenbereichs- und Außenbereichssatzungen (ABS) vollständig, korrekt und nachrichtlich wiedergegeben werden. In der Zeichenerklärung sind die Symbole für die Satzungen noch zu beschreiben.

    Beispiele: ABS (OAS) Hauptstraße Aschenau - der Geltungsbereich der Satzung ist zwar dargestellt, jedoch handelt es sich um eine Ortsabrundungssatzung (OAS), d. h. die Zulässigkeit richtet sich nach § 34 BauGB. Nachdem dieser Bereich bereits eine Ortsteileigenschaft besitzt, muss auch noch eine Bauflächendarstellung im Flächennutzungsplan erfolgen, vermutlich Wohnen.

    Bei der Satzung "An der Harthammer Straße" handelt es sich um eine ABS und keine OAS.

Die Außenbereichssatzungen Lindenweg (West), Lindenweg (Ost), Wolfstein-Teufelsstein, Lückenfüllungssatzung Kapfelberg...fehlen.

Nachdem die Gemeinde durch die Aufstellung einer Innenbereichssatzung für den Bereich der OAS Wolfstein bereits Baurecht geschaffen hat, muss analog OAS Hauptstraße Aschenau, selbstverständlich auch noch eine Darstellung als Baufläche erfolgen.

- M. E. weist der FNP-Entwurf zu viele "flächige" Dorfgebietsdarstellungen auf. Ob dies im Zuge der Umstrukturierung in den meisten Dörfern noch zutrifft, sollte nochmals überprüft werden. Nach der Begründung zum FNP-Entwurf war allein in den Jahren von 2003 bis 2016 ein Rückgang der landwirtschaftlichen Betriebe von 72 auf 42, das entspricht einem Minus von 58 %, zu verzeichnen. Falls nur mehr wenige Hofstellen durch landwirtschaftliche Betriebe genutzt werden, kommt eine flächige MD-Darstellung nicht mehr in Betracht. Die "Dorflage" sollte deshalb schlüssig in Teilbereiche mit und ohne landwirtschaftliche Betriebe gegliedert werden. Entsprechend ihrer Nutzungsstruktur und unter Berücksichtigung der Zumutbarkeit von Störungen für das Wohnen sollten dann die Teilbereiche, die durch Landwirtschaften noch geprägt sind, als MD, andere Teilbereiche als MI oder Wohngebiete dargestellt werden.

- Die ordnungsgemäße Erschließung und Bebauung der neuen Baugebiete ist rechtzeitig durch die Aufstellung von Bebauungsplänen zu regeln.

Zu den einzelnen Ortsteilen wird wie folgt Stellung genommen. Die Reihenfolge erfolgt entsprechend der Begründung Seite 139 ff.:

Neuhausen, als größter Ortsteil und Siedlungsschwerpunkt innerhalb der Gemeinde:

-  Keine Bedenken bestehen gegen die 3,6 ha große Bauflächendarstellung der Freifläche in der Ortsmitte. Dies stellt den klassischen Fall einer Innenentwicklung (Bebauungsplan nach § 13 a BauGB) dar. Problematisch ist jedoch die teilweise Darstellung als Mischgebiet (MI).

- Positiv ist die Rücknahme einer 2,3 ha großen Bauflächendarstellung im Osten von Neuhausen.

- Keine Bedenken werden gegen die "Umwidmung" von Gewerbeflächen südlich des Ortskerns und westlich von Neuhausen, südlich der Fritz-Schäffer-Straße, erhoben.

- Keine grundsätzlichen Bedenken bestehen gegen folgende Bauflächendarstellungen, 0,2 ha – westlich "WA An der Egger Str.“, 0,2 ha - Erweiterung "WA Am Himmelberg", 0,3 ha - östlich Egger Str. und 0,4 ha - Ecke Gutenbergstr. / Lindenanger. Die letzten beiden 0,7 ha großen Bauflächendarstellungen erscheinen bisher noch nicht in der Bauflächenbilanzierung, Ziffer 4.5.4, Tabelle 11.

   Grundsätzlich sollte zur Sicherstellung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung in einem weiteren Schritt die Aufstellung von Bebauungsplänen ins Auge gefasst werden. Für die Bauflächendarstellung Ecke Gutenbergstr. / Lindenanger besteht aufgrund der Erschließungssituation, der ungünstigen Grundstückszuschnitte und zur Vermeidung möglicher Lärmkonflikte wegen der Nähe zum sogen, "Weißen Haus" m. E. ohnehin ein echtes Planungserfordernis seitens der Gemeinde.

- Schwerwiegende Bedenken müssen jedoch gegen die 3 ha große Darstellung eines WA, westlich von Neuhausen und größtenteils abgesetzt vom Ortsrand, vorgebracht werden. Nachdem das mehr als 3 ha große und bereits als WA dargestellte Gebiet zwischen "WA Riedpoint Süd" und der Unterriedstraße bisher noch unbeplant und daher auch unbebaut ist, besteht derzeit kein Bedarf an einer Bauflächendarstellung. Dadurch wäre es möglich, dass in peripherer Lage ein neuer selbstständiger Siedlungsansatz entstehen kann. Dies wäre mit einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar und würde Konflikte zu den Grundsätzen und Zielen des LEP verursachen. Hier: Grundsatz 3.1 – Flächensparen, Ziel 3.2 - Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Grundsatz und Ziel 3.3 - Vermeidung von Zersiedelung – Anbindegebot.

Finsing:

Grundsätzliche Bedenken bestehen gegen die 1,1 ha große Bauflächendarstellung nördlich des Baugebiets „WA Steinbühl“. Der kleine Ortsteil Finsing ohne nennenswerte öffentliche und private Einrichtungen hat bereits durch die Baugebiete Pitterer Siedlung, Gutshof I und Gutshof II und zuletzt durch WA Steinbühl eine unorganische städtebauliche Entwicklung erhalten. Sie stellt deshalb die konsequente Weiterführung einer vom Gemeinderat eingeleiteten städtebaulichen Entwicklung zu einer Trabantensiedlung in peripherer Lage dar.

Buchberg:

Gegen die geplante 0,5 ha große Darstellung als MD für eine einzeilige Bebauung nördlich der Buchberger Straße im Westen des Ortes für ca. 10 Parzellen und südlich der Buchberger Straße im Osten für ca. 5 Parzellen müssen Bedenken vorgebracht werden. Die Bauflächen sollen lt. Begründung den langfristigen und nur den örtlichen Bedarf an Bauflächen abdecken. Wie dies sichergestellt werden soll, ist aus der Begründung jedoch nicht zu entnehmen.

Zudem wird bezweifelt, dass Buchberg noch so stark von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben geprägt ist, die eine Darstellung des gesamten Ortes als Dorfgebiet rechtfertigen würde.

Offenberg:

Es sind keine Änderungen erkennbar.

Penzenried:

Keine Bedenken bestehen zu den geplanten geringfügigen Änderungen. Der Geltungsbereich der Ergänzungssatzung (EGS) Penzenried Nordost sollte noch nachrichtlich dargestellt werden.

Aschenau:

-  Keine Bedenken bestehen gegen die 0,5 ha große Darstellung des Sportplatzes als Baufläche. Problematisch ist jedoch die Darstellung als Dorfgebiet (MD).

- Keine Bedenken bestehen gegen das 1,3 ha große WA im Anschluss an das Baugebiet "WA am Kirchenweg".

- Die beiden Außenbereichssatzungen Lindenweg West und Lindenweg Ost sollten noch nachrichtlich dargestellt werden.

     Der Bereich, für den die Gemeinde im Jahr 1994 die Ortsabrundungssatzung Aschenau - "Siedlung an der Hauptstraße" erlassen hat (im FNP-Entwurf - ABS!), ist entsprechend seiner tatsächlichen Prägung als Baufläche darzustellen.

- Bei der im Jahr 2012 erlassenen Satzung „An der Harthammerstraße“ handelt es sich um eine Außenbereichssatzung (ABS) und keine OAS, wie im FNP-Entwurf dargestellt. Aufgrund der bereits vorhandenen Anzahl von Wohnhäusern kann dieser Bereich durchaus bereits als Ortsteil betrachtet werden. Gegen eine Darstellung als Baufläche bestehen deshalb keine Einwände.

Stegertswörth:

Aus städtebaulicher Sicht müssen schwerwiegende Bedenken zur geplanten 0,5 ha großen Mischgebietsdarstellung vorgebracht werden. Aus der Begründung geht hervor, dass die Fläche zur Ansiedlung von örtlichen Handwerksbetrieben dienen soll. Da sich Mischgebiete ohnehin nicht planen lassen, wird vermutet, dass es sich um ein sogen. Eingeschränktes Gewerbegebiet handeln soll. Diese Fläche war bereits im Jahr 2007 Gegenstand einer Standortuntersuchung für ein mögliches Gewerbegebiet in der Gemeinde Offenberg. Letztendlich führte dies dann zu größeren Gewerbegebietsausweisungen im Bereich Wolfstein – Hubing. Der Bereich liegt abgesetzt und ohne Anbindung an die bestehende Bebauung östlich vom Weiler Stegertswörth, sodass das geplante Gebiet eine Beeinträchtigung des erhaltenswerten Orts- und Landschaftsbildes darstellen dürfte. Diese Planung würde im Widerspruch zu den Grundsätzen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung stehen. Dadurch wäre es möglich, dass ein neuer Siedlungsansatz, abgesetzt vom Weiler Stegertswörth in der freien Landschaft entsteht.

Dies wäre mit einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar und würde Konflikte zu den Grundsätzen und Zielen des LEP verursachen. Hier: Grundsatz 3.1 – Flächensparen, Ziel 3.2 – Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Grundsatz und Ziel 3.3 – Vermeidung von Zersiedelung – Anbindegebot.

Hubing:

Keine Änderungen erkennbar. Durch die Darstellung eines Sondergebiets für erneuerbare Energien (SO Freiflächen PV-Anlage) südlich von Hubing werden städtebauliche Belange nicht berührt.

Wolfstein:

-  Gegen die Darstellung einer 0,7 ha großen Fläche als Dorfgebiet (MD) am westlichen Ortsrand von Wolfstein müssen grundsätzliche Bedenken vorgebracht werden. Nach der Begründung soll diese Fläche zur Deckung des langfristigen örtlichen Bedarfs, vermutlich an Wohnbauflächen, dienen. Sofern keine begründete Annahme besteht, dass sich auf dieser Fläche landwirtschaftliche Betriebe ansiedeln, wäre eine MD-Darstellung funktionslos.

- Für den südlichen Bereich der Ortsabrundungssatzung "Ortseingang Wolfstein", muss noch eine Bauflächendarstellung entsprechend seiner tatsächlichen Prägung im Flächennutzungsplan erfolgen.

Kleinschwarzach:

Aufgrund der Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet konnte keine Änderung erfolgen.

Weiler und Einzelgehöfte:

Die übrige Streubebauung durch zahlreiche Weiler und Einzelhöfe sollte in der Legende des FNP noch als bauliche Fehlentwicklung gekennzeichnet werden. Diese Streubebauung ist als Siedlungsansatz für eine weitere bauliche Entwicklung ungeeignet und würde einer nachhaltigen baulichen Entwicklung und damit auch den Vorschriften des BauGB widersprechen sowie die Siedlungsstruktur der Gemeinde verschlechtern.

Sonstiges:

Von der Darstellung eines 3 ha großen Wohngebiets westlich von Neuhausen und der Mischgebietsdarstellung östlich von Stegertswörth sollte die Gemeinde dringend Abstand nehmen, da dies mit einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung nicht im Einklang zu bringen wäre. Zudem betrifft die Planung nachfolgende Ziele und Grundsätze der Landesplanung (LEP 2013, geändert 2018), die eine Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB auslösen: Grundsatz 3.1 – Flächensparen, Ziel 3.2 - Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Grundsatz und Ziel 3.3 - Vermeidung von Zersiedelung – Anbindegebot.

Ziele können im Regelfall bei der gemeindlichen Abwägung nicht überwunden werden.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Integration des Landschaftsplanes in den Flächennutzungsplan ist ja gewünscht, um eine Gesamtbetrachtung zu ermöglichen.

Die Satzungsbereiche werden grundsätzlich überprüft und ggf. ergänzt bzw. berichtigt. Eine Darstellung und Erläuterung der zugehörigen Symbole wird in der Legende ergänzt. Im Falle bestehenden Baurechts erfolgt eine Darstellung als Baufläche.

Der Satzungsbereich wird als Baufläche (WA) dargestellt.

Neufassung der Satzung als Außenbereichs-Satzung 2012, wird berichtigt.

Mit „Lindenweg West“ und „Lindenweg Ost“ sind vermutlich die Satzungen „Linienweg“ West und Ost gemeint, da es einen Lindenweg in der Gemeinde nicht gibt. Die fehlenden Satzungsbereiche werden ergänzt.

Der Satzungsbereich wird als Baufläche (MI) dargestellt, dabei der bislang nicht korrekt eingetragene Umgriff der Satzung berichtigt.

Die MD-Flächen werden hinsichtlich ihrer Prägung durch landwirtschaftliche Betriebe überprüft und erforderlichenfalls als MI- oder WA-Flächen dargestellt.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Die Kombination von Wohn- und Mischgebiet ist in dem Ziel begründet, innerhalb der Fläche einen Mittelpunkt / Platz, der nicht nur durch Wohn- sondern auch durch Geschäftshäuser geprägt ist, zu schaffen. Im Übergang zur umgebenden Wohnbebauung  v.a. im Norden sollen Wohnhäuser überwiegen. Dazu ist 2023 ein Planungswettbewerb vorgesehen, der die genannten Vorgaben berücksichtigt.

Die Bauflächendarstellung wird hinsichtlich ihrer Berücksichtigung in der Bauflächenbilanzierung überprüft.

Der Hinweis zur Aufstellung von Bebauungsplänen wird zur Kenntnis genommen.

Das westlich von Neuhausen dargestellte WA wird herausgenommen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Ziel der Gemeinde ist es, vorrangig Innenentwicklungspotenziale auszuschöpfen, derzeit ist die konkrete Verfügbarkeit jedoch (noch) zu begrenzt (Befragung 2018), um der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum nachkommen zu können. (Die Grundstücke im ersten Bauabschnitt sind fast vollständig verkauft und es gehen weiterhin kontinuierlich Anfragen ein).

Für die genannten Bereiche werden keine Bebauungspläne aufgestellt. Es soll auf Einzelanfragen im Bedarfsfall reagiert werden. Ziel der Gemeinde ist hierbei, ortsansässige Bauwerber zu berücksichtigen. Anfragen aus dem Ortsbereich liegen bereits vor.

Die Darstellung als Dorfgebiet wird aufgrund der Prägung der Ortschaft durch landwirtschaftliche Betriebe belassen.

Die Darstellung des Satzungsbereiches wird ergänzt.

Die Fläche wird als Mischgebiet dargestellt.

Die Satzungsbereiche „Linienweg West“ und „Linienweg Ost“ werden ergänzt (s.o.)

Der Satzungsbereich wird als Baufläche (WA) dargestellt.

Der Satzungsbereich wird als Baufläche (MI) dargestellt, dabei der bislang nicht korrekt eingetragene Umgriff der Satzung berichtigt.

Auf die Darstellung des Mischgebietes wird verzichtet.

Für den genannten Bereich wird kein Bebauungsplan aufgestellt. Es soll auf Einzelanfragen im Bedarfsfall reagiert werden. Ziel der Gemeinde ist hierbei, ortsansässige Bauwerber zu berücksichtigen. Die Fläche wird als MI dargestellt.

Der Satzungsbereich wird als Baufläche (MI) dargestellt.

Eine Beschreibung der Streubebauung als Fehlentwicklung ist im Erläuterungsbericht (S. 225 unter Abschnitt 4.5.7) enthalten, ebenso im Folgenden der Hinweis, dass diese nicht verfestigt werden und sich die Siedlungsentwicklung daher auf wenige Ortschaften konzentrieren soll. Eine Kennzeichnung in Plan und Legende wird daher nicht als notwendig erachtet.

Auf die Darstellung des Mischgebietes östlich von Stegertswörth  sowie des 3 ha großen Wohngebiets westlich von Neuhausen wird verzichtet.