Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

Allgemein wäre zur Planung Folgendes anzumerken:

Auslöser für diese städtebauliche Planung war ein geplantes 4-geschossiges Bürogebäude durch die Fa. Praml, das sich nach Maß der baulichen Nutzung nicht eingefügt hätte, da bisher noch kein vergleichbares Referenzobjekt in der näheren Umgebung vorhanden war.

Gegen eine geplante 4-geschossige Bebauung mit Wandhöhen bis zu ca. 14 m Höhe im GE 3 müssen aus städtebaulicher Sicht grundsätzliche Bedenken vorgebracht werden. Bisher ist in der maßgeblichen Umgebung kein vergleichbares Gebäude mit geplanter Höhe in der Nähe vorhanden. Es ist zu befürchten, dass dadurch bodenrechtlich relevante Spannungen ausgelöst werden. Nach dem jetzt vorliegenden Entwurf wurde das GE 3 deutlich reduziert. Es beschränkt sich jetzt nur mehr auf den Bereich des geplanten Bürogebäudes. Insofern stellt dies eine deutliche Verbesserung gegenüber der vorherigen Planung dar. Die Planung muss jedoch weiterhin als Gefälligkeitsplanung bezeichnet werden, da sie lediglich dazu dient, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Genehmigungsfähigkeit für ein geplantes Vorhaben, das sich hinsichtlich seiner Höhe nicht in den Maßstab der maßgeblichen Umgebung einfügen würde, zu schaffen. Letztendlich muss jedoch der Gemeinderat im Rahmen seiner Planungshoheit selbst entscheiden, welchen Stellenwert er der Gestaltung seiner bebauten Umwelt beimisst und ob er seinen Bürgern diese Planung aufbürden will.

Zum Bebauungsplanentwurf wird wie folgt Stellung genommen:

Gegenüber dem Entwurf des Bebauungsplans vom 25.11.2022, zu dem im Rahmen einer Vorabstimmung bereits Stellung genommen wurde, weist der Entwurf des Bebauungsplans vom 16.01.2023 nur geringfügige Änderungen auf. Es wurden lediglich eine Änderung bei der Abgrenzung eines unterschiedlichen Maßes der baulichen Nutzung (GE 3) vorgenommen und die Festsetzungen zum Hochwasserschutz ergänzt.

Bei der Vorabstimmung wurde u. a. auch darauf hingewiesen, dass bei der Überplanung des vorhandenen Gewerbegebiets potenzielle Konflikte im Rahmen des vorbeugenden Immissions-schutzes bereits im Bebauungsplan berücksichtigt und unter Verwendung von geeigneten Festsetzungen bewältigt werden sollten. Dies ist nicht geschehen und sollte noch erfolgen.

Aus der Begründung vom 16.01.2023 ist zu entnehmen, dass das Bürogebäude auf der Fl. Nr. 1214 künftig als Wohngebäude nach Festsetzung D 1.1 genutzt werden soll. Nach der Festsetzung D 1.1 wäre zwar nur ein betriebsbedingtes Wohnen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die den Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Bauweise untergeordnet sind, zulässig. Hierbei handelt es sich um das eigenständige Grundstück Fl. Nr. 1214. Diese Festsetzung lässt sich m. E. nicht umsetzen. Falls geplant ist, das bestehende Wohn- und Bürogebäude in ein Wohnhaus umzuwandeln, sollte die Fl. Nr. 1214 künftig als Mischgebiet (Anstatt: GE 1, MI - Abgrenzung unterschiedlicher Art und Maß der baulichen Nutzung gemäß B 2.2) festgesetzt werden. Ansonsten würde dies einen Verstoß gegen den sogen. Typenzwang darstellen, wonach in Gewerbegebieten eine allgemeine Wohnnutzung ausgeschlossen sein muss.

Sonstiges: Eine Festsetzung wie bei D 6.1 Höhenlage von 317,05 m + DHN ist nicht existent, gebräuchlich und somit auslegungsbedürftig. Soll es sich bei der Kote um das bis 2017 gebräuchliche Höhensystem DHHN12 handeln, dann ist die Höhe über Normalnull (üNN) anzugeben. Wenn es sich um das neue amtliche Deutsche Haupthöhennetz 2016 (DHHN2016) handelt, dann wäre die Höhe über Normalhöhennull (üNHN) anzugeben.  

Die festgesetzte Höhenentwicklung orientiert sich primär an der Umgebungsbebauung und den zu erwartenden Auswirkungen. Das Plangebiet wird zur Sicherung der Verträglichkeit mit der Umgebung hinsichtlich der zulässigen Wandhöhen gegliedert. Zu den Mischbauflächen hin werden 6,5 m Wandhöhe entsprechend einer zweigeschoßigen Bebauung als verträglich angesehen. In GE 1 liegen bereits höhere Wände und hohe Dächer auch in der Umgebung vor. Im Inneren des Plangebietes sollen auch höhere Gebäude zulässig sein; insbesondere soll der beabsichtige Büroneubau vier Geschoße erhalten; dadurch können neue Gebäude flächensparend errichtet werden. Aufgrund der Innenlage beziehungsweise Benachbarung zu anderen Gewerbebauflächen und der Errichtung eines obersten Staffelgeschoßes ist nicht von wesentlichen Beeinträchtigungen dadurch auszugehen. Das Ortsbild und auch das circa 300 Meter entfernte Baudenkmal der St. Vitus Basilika wird nicht beeinträchtigt.

Im bestehenden Gewerbegebiet sind bislang keine Immissions-Konflikte oder gar gesundheitsgefährdende Wirkungen durch Emissionen bekannt. Eine wesentliche immissionswirksame Änderung der Betriebsaktivitäten oder eine wesentliche Zunahme der Zahl der Beschäftigten ist nicht zu erwarten. Daher ist mit zusätzlichen Emissionen durch die Überplanung nicht zu rechnen.

GE 1 wird entsprechend dem Vorschlag als MI 1 festgesetzt, D.1.1 Satz der Entwurfsfassung kann damit entfallen; B.2.2 wird dementsprechend auch auf die Art baulicher Nutzung bezogen formuliert. In Festsetzung 6.1 wird der Höhenbezug auf das System über NHN klarstellend korrigiert.