Beschluss: Einstimmig beschlossen

Abstimmung: Ja: 15, Nein: 0, Anwesend: 15

Beschluss:

 

Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

 

wir bedanken uns für die Beteiligung am o.g. Verfahren und die Zusendung der Unterlagen hierzu. Zu der Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Der vorliegende Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan sieht vor, auf einem bereits als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesenem, etwa 1,06 ha großem Grundstück eine Tages- und Kurzzeitpflegeeinrichtung sowie eine altersgerechte betreute Wohnanlage v.a. für Senioren und pflegebedürftige Personen zu errichten. Darüber hinaus sind zwei Reihenhäuser und zwei Mehrfamilienhäuser sowie zwei kleine Tiny-Häuser geplant. Auf der Fläche befindet sich derzeit ein flacher, villenähnlicher Baukörper und eine parkähnliche Gartenanlage.

 

Der Bedarf an einer derartigen Pflegeeinrichtung wurde zwar nur grob geschätzt, ist aber wegen des demographischen Wandels nachvollziehbar. Die ruhige Lage der Einrichtung im Grünen kommt den Bedürfnissen der Bewohner entgegen. Eine fußläufige Anbindung an die Ortsmitte ist gegeben.

 

Das leicht nach Süden abfallende Gelände soll sehr dicht bebaut werden, die geplanten Gebäude haben bis auf die Reihenhäuser und Tiny-Häuser drei Vollgeschosse und die Wandhöhen (Traufe) betragen bis zu 9,50 m.

 

Das Baugebiet liegt am nördlichen Ortsrand von Neuhausen. Im Norden grenzt Wald an, im Osten stehen vier Einfamilienhäuser, im Süden ist ein gehölzbestandener, biotopkartierter Bachlauf sowie eine Siedlung mit überwiegend Einfamilienhäusern zu finden und im Westen eine biotopkartierte Heckenstruktur und dahinter eine landwirtschaftliche Nutzfläche.

 

 

Fehlende Eingriffsregelung:

 

In den Planungsunterlagen (Erläuterungsbericht S. 22) wird das Gebiet dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeschrieben. Die Eingriffsregelung soll deswegen nicht angewendet werden.

 

Dem müssen wir widersprechen. Denn „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“ (§ 34 BauGB). Die geplante Bebauung weicht stark von der oben beschriebenen näheren Umgebung ab. Die Anwendung des § 34 BauGB ist nach unserer Ansicht nicht begründet und die Eingriffsregelung ist deswegen zwingend anzuwenden. Auch ein ausführlicher Umweltbericht gemäß § 2a BauGB ist zu erstellen. In der vorliegenden Form ist die Planung deswegen unseres Erachtens nicht genehmigungsfähig.

 

Darüber hinaus weisen wir auf folgende Punkte hin, die aus naturschutzfachlicher Sicht besonders berücksichtigt werden sollen:

 

Die Eingriffsregelung wurde entsprechend ergänzt.

Niederschlagswasser und Gewässerschutz:

 

Die Behandlung des anfallenden Niederschlagswassers ist planerisch nicht ausreichend bewältigt. Für die Versickerung des Regenwassers sind keine Flächen eingeplant. Stattdessen werden ausschließlich technische Maßnahmen angedacht und lediglich die Errichtung von begrünten Flachdächern und wasserdurchlässige Bodenbeläge zur Verringerung empfohlen. Unseres Erachtens muss der Bebauungsplan die von der Bebauung ausgelösten Folgen bewältigen. Insofern ist es erforderlich, dass die für den Regenrückhalt erforderlichen Flächen per Festsetzung gesichert werden. Die Verlagerung auf den Bauantrag reicht hierfür nicht aus.

 

Der vorliegende Entwurf enthält Angaben, welche Maßnahmen zur Regelung des Oberflächenwassers vorgesehen sind (GRZ, Gründächer, wasserdurchlässige Beläge, Regenrückhalteeinrichtungen). Diese Angaben haben Festsetzungscharakter und sind damit verbindlich.

 

Es sind v.a. negative Auswirkungen auf den im Süden angrenzenden kleinen Bach zu befürchten, in den das Niederschlagswasser geleitet werden soll. Die Niederschlagsmengen wurden lediglich überschlagsmäßig abgeschätzt. V.a. bei Starkregenereignissen drohen entweder Verschlammung oder Erosion des Bachbettes, für die Unterlieger steigt die Gefahr einer Überschwemmung. Die Bebauung sollte deswegen weniger dicht erfolgen, um die Menge des Niederschlagswassers zu reduzieren und gleichzeitig Flächen für eine natürliche Versickerung bereitstellen zu können.

 

Die Baudichte entspricht etwa dem Vorentwurf. Es wurden jedoch generell Gründächer festgesetzt, die den Oberflächenabfluss deutlich verringern und verzögern.

 

Die grobe Abflussermittlung wurde überarbeitet. Unter Berücksichtigung der Abflussbeiwerte der unterschiedlichen Beläge ergibt sich für gefasstes Oberflächenwasser eine abflusswirksame Fläche (A(red)) von ca. 4100 m². Das entspricht einem Flächenanteil am Geltungsbereich von ca. 38 %.

 

Die geplanten Gebäude im Süden rücken bis zu 10 m an den Bachlauf heran und liegen teilweise nur 1 m über dem Bachbett. Hier sollte unbedingt ein größerer Abstand eingehalten werden.

Das Gebäude im Süden wurde etwas vom Bach abgerückt. Der Abstand beträgt zwischen ca. 12,50 m und 17 m. Darüber hinaus wurden die Tiny-Houses aus dem Konzept gestrichen. Der Höhenunterschied zwischen der OKF EG und dem Bach beträgt zwischen 1,50 m und 2,50 m.

 

Auf die Verwendung des Regenwassers als Brauchwasser (z.B. für die Gartenbewässerung) sollte im Bebauungsplan hingewiesen werden.

 

Ein Hinweis zur empfohlenen Nutzung von Regenwasser ist bereits vorhanden.

 

Erhalt von Gehölzen und Biotopen:

 

Wir begrüßen es, dass die biotopkartierten Gehölze im Süden und Westen erhalten bleiben sollen. Allerdings befinden diese sich z.T. auf den Nachbargrundstücken und liegen somit außerhalb des Geltungsbereiches. Der dauerhafte Erhalt dieser Biotope kann unseres Erachtens in diesem Verfahren so nicht festgesetzt werden. Man müsste den Geltungsbereich erweitern oder die Flächen anderweitig sichern. Dies wäre auch in Hinblick auf eine dauerhafte Eingrünung sinnvoll.

 

Es besteht die Gefahr, dass durch die Baumaßnahme die bestehenden Biotope beeinträchtigt werden. Im Bebauungsplan wird auf die Eingriffsregelung verzichtet (s.o. § 34 BauGB, s.o.), es gibt nicht mal eine Bestandsaufnahme und auch keine Minimierungs- oder Ausgleichsmaßnahmen. Dies stellt einen erheblichen Mangel der Planung dar, welche aus unserer Sicht so nicht genehmigungsfähig ist.

 

Die Gehölze liegen zu einem wesentlichen Teil auf dem Planungsgrundstück, sodass eine Einbindung auch im Falle einer (eher unwahrscheinlichen) Beseitigung der externen Gehölze noch gewährleistet wäre. Die Gehölze unmittelbar am Bachlauf sind ohnehin nach § 30 BNatSchG als „Gewässer einschließlich ihrer Ufer und der dazugehörigen uferbegleitenden natürlichen oder naturnahen Vegetation“ geschützt.

 

Im vorliegenden Entwurf wurde die Eingriffsregelung ergänzt.

 

Ein weiteres Problem ist, dass die Reihenhäuser und Tiny-Häuser im Süden des Grundstückes sehr nah an dem zu erhaltendem altem Baumbestand heranreichen und die geplanten Häuser stark verschatten. Konflikte mit den zukünftigen Bewohnern sind vorprogrammiert. Auch aus diesem Grund regen wir an, die Gebäude in diesem Bereich von den Gehölzstrukturen abzurücken.

 

Das Gebäude im Süden wurde etwas vom Bach abgerückt. Der Abstand beträgt zwischen ca. 12,50 m und 17 m. Darüber hinaus wurden die Tiny-Houses aus dem Konzept gestrichen. Der Abstand zu den nächsten Bäumen beträgt zwischen ca. 7 und 11 m. Da die Bäume jetzt schon in voller Größe vorhanden sind, ist davon auszugehen, dass zukünftige Bewohner selbst beurteilen können, ob sie lieber schattig oder sonnig wohnen wollen.

 

Landschaftsbild:

 

Das Gelände ist ein nach Süden geneigter Hang. V.a. die Gebäude im Norden des Gebietes werden mit ihrer geplanten Höhe von bis zu 9 m die das Grundstück umgebenden Gehölze am Süd- und Westrand überragen, so dass zu erwarten ist, dass die Bebauung weithin sichtbar sein wird. Dies könnte das Landschaftsbild und den Ortsrand beeinträchtigen. Wir regen daher an, die Höhe der Gebäude auf ihre Fernwirkung zu überprüfen und diese gegebenenfalls zu reduzieren.

 

Die Anzahl der Stockwerke wurde nicht reduziert. Durch die festgesetzten Flachdächer, reduziert sich die wirksame Bauhöhe im Vergleich zu den Satteldächern aus dem Vorentwurf.

 

Eine Fernwirkung ist aufgrund der insbesondere im Süden relativ hohen Bäume kaum gegeben.

 

Sonstiges:

 

Die Baukörper sollten so gestaltet werden, dass die Nutzung der Sonnenenergie auf Dächern und an den Fassaden möglich ist.

 

Die Dächer sind jetzt generell als Flachdächer vorgesehen. Eine Nutzung der Dächer und der Fassaden für die Sonnenenergie sind grundsätzlich möglich.

 

Allgemein sollte in allen Bereichen darauf geachtet werden, dass klimaschonend gebaut wird (z.B. bei der Heizung, Verwendung von Baustoffen usw.).

 

In den vorliegenden Entwurf wurde folgender Hinweis aufgenommen:


Es soll darauf geachtet werden, möglichst klimaschonend und mit nachhaltigen Baustoffen (z.B. Recyclingfähigkeit) zu bauen.

 

Die Gestaltung der Außenanlagen sollte mit heimischen und insektenfreundlichen Pflanzen erfolgen. Für alle Gehölzpflanzungen zur freien Landschaft hin sollte die Verwendung von autochthonem Pflanzmaterial festgesetzt werden.

 

In den vorliegenden Entwurf wurde folgender Hinweis aufgenommen:


Die Gestaltung der Außenanlagen mit heimischen und insektenfreundlichen Pflanzen wird empfohlen.

 

Da das Grundstück von zu erhaltenden Gehölzen umgeben ist, sind Pflanzungen zur freien Landschaft nicht vorgesehen.

 

Wir bitten darum, unsere Anregungen zu berücksichtigen und uns weiter am Verfahren zu beteiligen.

 

 

 

 


Gemeinderat Josef Heigl noch nicht anwesend.