Sitzung: 30.06.2021 Gemeinderat
Beschluss: Einstimmig beschlossen
Abstimmung: Ja: 15, Nein: 0, Anwesend: 15
Beschluss:
Stellungnahme: |
Abwägung /
Beschluss: |
wir bedanken uns
für die Beteiligung am o.g. Verfahren und die Zusendung der Unterlagen
hierzu. Zu der Planung nehmen wir wie folgt Stellung: Der vorliegende
Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan sieht vor, auf einem
bereits als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesenem, etwa 1,06 ha großem
Grundstück eine Tages- und Kurzzeitpflegeeinrichtung sowie eine
altersgerechte betreute Wohnanlage v.a. für Senioren und pflegebedürftige
Personen zu errichten. Darüber hinaus sind zwei Reihenhäuser und zwei
Mehrfamilienhäuser sowie zwei kleine Tiny-Häuser geplant. Auf der Fläche
befindet sich derzeit ein flacher, villenähnlicher Baukörper und eine parkähnliche
Gartenanlage. Der Bedarf an
einer derartigen Pflegeeinrichtung wurde zwar nur grob geschätzt, ist aber
wegen des demographischen Wandels nachvollziehbar. Die ruhige Lage der
Einrichtung im Grünen kommt den Bedürfnissen der Bewohner entgegen. Eine
fußläufige Anbindung an die Ortsmitte ist gegeben. Das leicht nach
Süden abfallende Gelände soll sehr dicht bebaut werden, die geplanten Gebäude
haben bis auf die Reihenhäuser und Tiny-Häuser drei Vollgeschosse und die
Wandhöhen (Traufe) betragen bis zu 9,50 m. Das Baugebiet
liegt am nördlichen Ortsrand von Neuhausen. Im Norden grenzt Wald an, im
Osten stehen vier Einfamilienhäuser, im Süden ist ein gehölzbestandener,
biotopkartierter Bachlauf sowie eine Siedlung mit überwiegend
Einfamilienhäusern zu finden und im Westen eine biotopkartierte
Heckenstruktur und dahinter eine landwirtschaftliche Nutzfläche. |
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Fehlende
Eingriffsregelung: In den
Planungsunterlagen (Erläuterungsbericht S. 22) wird das Gebiet dem
Innenbereich nach § 34 BauGB zugeschrieben. Die Eingriffsregelung soll
deswegen nicht angewendet werden. Dem müssen wir
widersprechen. Denn „innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein
Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der
Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt“ (§ 34 BauGB). Die geplante Bebauung weicht
stark von der oben beschriebenen näheren Umgebung ab. Die Anwendung des § 34
BauGB ist nach unserer Ansicht nicht begründet und die Eingriffsregelung ist
deswegen zwingend anzuwenden. Auch ein ausführlicher Umweltbericht gemäß § 2a
BauGB ist zu erstellen. In der vorliegenden Form ist die Planung deswegen
unseres Erachtens nicht genehmigungsfähig. Darüber hinaus
weisen wir auf folgende Punkte hin, die aus naturschutzfachlicher Sicht
besonders berücksichtigt werden sollen: |
Die Eingriffsregelung wurde entsprechend ergänzt. |
Niederschlagswasser
und Gewässerschutz: Die Behandlung
des anfallenden Niederschlagswassers ist planerisch nicht ausreichend
bewältigt. Für die Versickerung des Regenwassers sind keine Flächen
eingeplant. Stattdessen werden ausschließlich technische Maßnahmen angedacht
und lediglich die Errichtung von begrünten Flachdächern und
wasserdurchlässige Bodenbeläge zur Verringerung empfohlen. Unseres
Erachtens muss der Bebauungsplan die von der Bebauung ausgelösten Folgen
bewältigen. Insofern ist es erforderlich, dass die für den Regenrückhalt
erforderlichen Flächen per Festsetzung gesichert werden. Die Verlagerung auf
den Bauantrag reicht hierfür nicht aus. |
Der vorliegende
Entwurf enthält Angaben, welche Maßnahmen zur Regelung des Oberflächenwassers
vorgesehen sind (GRZ, Gründächer, wasserdurchlässige Beläge,
Regenrückhalteeinrichtungen). Diese Angaben haben Festsetzungscharakter und
sind damit verbindlich. |
Es sind v.a.
negative Auswirkungen auf den im Süden angrenzenden kleinen Bach zu
befürchten, in den das Niederschlagswasser geleitet werden soll. Die
Niederschlagsmengen wurden lediglich überschlagsmäßig abgeschätzt. V.a. bei
Starkregenereignissen drohen entweder Verschlammung oder Erosion des
Bachbettes, für die Unterlieger steigt die Gefahr einer Überschwemmung. Die
Bebauung sollte deswegen weniger dicht erfolgen, um die Menge des
Niederschlagswassers zu reduzieren und gleichzeitig Flächen für eine
natürliche Versickerung bereitstellen zu können. |
Die Baudichte
entspricht etwa dem Vorentwurf. Es wurden jedoch generell Gründächer
festgesetzt, die den Oberflächenabfluss deutlich verringern und verzögern. Die grobe
Abflussermittlung wurde überarbeitet. Unter Berücksichtigung der
Abflussbeiwerte der unterschiedlichen Beläge ergibt sich für gefasstes
Oberflächenwasser eine abflusswirksame Fläche (A(red)) von ca. 4100 m². Das
entspricht einem Flächenanteil am Geltungsbereich von ca. 38 %. |
Die geplanten
Gebäude im Süden rücken bis zu 10 m an den Bachlauf heran und liegen
teilweise nur 1 m über dem Bachbett. Hier sollte unbedingt ein größerer
Abstand eingehalten werden. |
Das Gebäude im
Süden wurde etwas vom Bach abgerückt. Der Abstand beträgt zwischen ca. 12,50
m und 17 m. Darüber hinaus wurden die Tiny-Houses aus dem Konzept gestrichen.
Der Höhenunterschied zwischen der OKF EG und dem Bach beträgt zwischen 1,50 m
und 2,50 m. |
Auf die
Verwendung des Regenwassers als Brauchwasser (z.B. für die Gartenbewässerung)
sollte im Bebauungsplan hingewiesen werden. |
Ein Hinweis zur
empfohlenen Nutzung von Regenwasser ist bereits vorhanden. |
Erhalt von
Gehölzen und Biotopen: Wir begrüßen es,
dass die biotopkartierten Gehölze im Süden und Westen erhalten bleiben
sollen. Allerdings befinden diese sich z.T. auf den Nachbargrundstücken und
liegen somit außerhalb des Geltungsbereiches. Der dauerhafte Erhalt dieser Biotope
kann unseres Erachtens in diesem Verfahren so nicht festgesetzt werden. Man
müsste den Geltungsbereich erweitern oder die Flächen anderweitig sichern.
Dies wäre auch in Hinblick auf eine dauerhafte Eingrünung sinnvoll. Es besteht die
Gefahr, dass durch die Baumaßnahme die bestehenden Biotope beeinträchtigt
werden. Im Bebauungsplan wird auf die Eingriffsregelung verzichtet (s.o. § 34
BauGB, s.o.), es gibt nicht mal eine Bestandsaufnahme und auch keine
Minimierungs- oder Ausgleichsmaßnahmen. Dies stellt einen erheblichen Mangel
der Planung dar, welche aus unserer Sicht so nicht genehmigungsfähig ist. |
Die Gehölze
liegen zu einem wesentlichen Teil auf dem Planungsgrundstück, sodass eine
Einbindung auch im Falle einer (eher unwahrscheinlichen) Beseitigung der
externen Gehölze noch gewährleistet wäre. Die Gehölze unmittelbar am Bachlauf
sind ohnehin nach § 30 BNatSchG als „Gewässer einschließlich ihrer Ufer und
der dazugehörigen uferbegleitenden natürlichen oder naturnahen Vegetation“
geschützt. Im vorliegenden Entwurf wurde die Eingriffsregelung ergänzt. |
Ein weiteres
Problem ist, dass die Reihenhäuser und Tiny-Häuser im Süden des Grundstückes
sehr nah an dem zu erhaltendem altem Baumbestand heranreichen und die
geplanten Häuser stark verschatten. Konflikte mit den zukünftigen Bewohnern
sind vorprogrammiert. Auch aus diesem Grund regen wir an, die Gebäude in
diesem Bereich von den Gehölzstrukturen abzurücken. |
Das Gebäude im
Süden wurde etwas vom Bach abgerückt. Der Abstand beträgt zwischen ca. 12,50
m und 17 m. Darüber hinaus wurden die Tiny-Houses aus dem Konzept gestrichen.
Der Abstand zu den nächsten Bäumen beträgt zwischen ca. 7 und 11 m. Da die
Bäume jetzt schon in voller Größe vorhanden sind, ist davon auszugehen, dass
zukünftige Bewohner selbst beurteilen können, ob sie lieber schattig oder
sonnig wohnen wollen. |
Landschaftsbild: Das Gelände ist
ein nach Süden geneigter Hang. V.a. die Gebäude im Norden des Gebietes werden
mit ihrer geplanten Höhe von bis zu 9 m die das Grundstück umgebenden Gehölze
am Süd- und Westrand überragen, so dass zu erwarten ist, dass die Bebauung
weithin sichtbar sein wird. Dies könnte das Landschaftsbild und den Ortsrand
beeinträchtigen. Wir regen daher an, die Höhe der Gebäude auf ihre
Fernwirkung zu überprüfen und diese gegebenenfalls zu reduzieren. |
Die Anzahl der
Stockwerke wurde nicht reduziert. Durch die festgesetzten Flachdächer,
reduziert sich die wirksame Bauhöhe im Vergleich zu den Satteldächern aus dem
Vorentwurf. Eine
Fernwirkung ist aufgrund der insbesondere im Süden relativ hohen Bäume kaum
gegeben. |
Sonstiges: Die Baukörper
sollten so gestaltet werden, dass die Nutzung der Sonnenenergie auf Dächern
und an den Fassaden möglich ist. |
Die Dächer sind
jetzt generell als Flachdächer vorgesehen. Eine Nutzung der Dächer und der
Fassaden für die Sonnenenergie sind grundsätzlich möglich. |
Allgemein sollte
in allen Bereichen darauf geachtet werden, dass klimaschonend gebaut wird
(z.B. bei der Heizung, Verwendung von Baustoffen usw.). |
In den
vorliegenden Entwurf wurde folgender Hinweis aufgenommen:
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Die Gestaltung
der Außenanlagen sollte mit heimischen und insektenfreundlichen Pflanzen erfolgen.
Für alle Gehölzpflanzungen zur freien Landschaft hin sollte die Verwendung
von autochthonem Pflanzmaterial festgesetzt werden. |
In den
vorliegenden Entwurf wurde folgender Hinweis aufgenommen:
Da das
Grundstück von zu erhaltenden Gehölzen umgeben ist, sind Pflanzungen zur
freien Landschaft nicht vorgesehen. |
Wir bitten darum, unsere Anregungen zu berücksichtigen und uns weiter am Verfahren zu beteiligen. |
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Gemeinderat Josef Heigl noch nicht anwesend.