Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

Sehr geehrte Damen und Herren,

zum Bebauungsplan „Riedpoint“ Entwurf vom 23.10.2018 möchten wir als Bewohner der Gemarkung 1270/80 Wildenforster Straße 19 folgende Stellungnahmen abgeben:

Höhe und Abstand zum geplanten Nachbargebäude Nr. 24

Wie im Plan dargestellt ergibt sich für unser Wohnhaus auf der Gemarkung 1270/80 die mit Abstand höchste Belastung aus der Höhe des im Plan direkt angrenzenden Wohnblocks für 8 Parteien Nr. 24 und dem für diese Gebäudehöhe extrem geringen Abstand. Dies halten wir für unzumutbar.

Mehrfamilienwohnblöcke

Bei den geplanten Wohnblöcken auf den Grundstücken Nr. 24 und Nr. 25 handelt es sich um für unsere Siedlung unübliche Gebäudeformate, welche nicht ihrem bisherigen Charakter entsprechen. Dies halten wir für nicht vertretbar.

Vergleich mit Lindenanger

Vergleicht man die Planung der Mehrfamilienblöcke auf Nr. 24 und 25 mit der von den Anwohnern erfolgreich abgewehrten Planung nur eines einzigen Gebäudes dieses Formats im Lindenanger, fällt deutlich auf, dass keine der dort abgewehrten Abstands- und Höhenproblematiken so extrem gewesen wäre, wie die zu unserem Haus auf der Gemarkung 1270/80. Dies halten wir für unzumutbar.

Vergleich mit anderen Gebäuden in der Siedlung

Der Plan zeigt deutlich, dass sich bei keinem anderen Wohngebäude der Siedlung, sei es bereits vorhanden oder geplant, eine so hohe Belastung aus Nachbargebäudehöhe bei zu geringem Abstand ergibt. Dies halten wir für nicht ausgewogen und für uns unzumutbar.

Kein Nebengebäude, Schlafräume

Aktuell handelt es sich bei unserem Wohngebäude um eine Grenzbebauung mit eingetragenem Dachüberstand in Richtung des geplanten Wohnblocks auf Nr. 24. Obwohl wir auf dieser Seite eine im Wohngebäude integrierte Garage im EG haben, befinden sich über dieser unsere Schlafräume mit Fernstern ausschließlich in Richtung des geplanten Wohnblocks. Somit handelt es sich nicht um ein Nebengebäude, wie es eventuell bei der Planung irrtümlich angenommen wurde. Das bitten wir Sie bei der weiteren Optimierung der Planung zu berücksichtigen.

Parkplatz, Lärmbelästigung durch Fahrzeuge von 16 Familien

Der geplante Parkplatz befindet sich in unmittelbarer Nähe unseres Wohnhauses und ist den Schlafräumen unserer Kinder zugewandt. Da viele der 16 Familien aus den beiden Wohnblöcken auch zwei Autos benötigen werden, muss man mit einer erheblichen Verkehrslärmbelastung rechnen. Diese trifft durch den Parkplatz im Besonderen uns, da der Abstand zu unserem Grundstück nur ca. 5m beträgt.

Die hier geäußerten Bedenken werden geteilt und die Planung entsprechend dahingehend abgeändert, dass im Bereich des Geschosswohnungsbaus nun ebenfalls Einfamilienhäuser vorgesehen werden.

Oberflächenwasser

Starkregenereignisse nehmen zu. Durch die bisher noch aufnahmefähige „Riedpoint“ Wiese, werden die Spitzenwerte der Wassermengen abgemildert, sodass die bisherige Drainierung gerade noch auszureichen scheint, obwohl wir bereits Ereignisse hatten bei denen das Oberflächenwasser der Wiese bachartig in unseren Garten strömte und wir mit Not ein Eindringen des Wassers über den Lichtschacht in den Keller verhindern konnten. Somit möchten wir dringend warnen und anraten dieses bei der Planung der Versiegelung der Wiese sorgfältig zu berücksichtigen. Wir befürchten das in Zukunft auftretende Spitzenwerte der Oberflächenwassermengen nach der Versiegelung der Wiese dann doch in unserem Keller landen, spätestens dann, wenn die geplanten Maßnahmen erschöpft sind.

Der überplante Bereich soll nach entsprechender Pufferung des Niederschlagswassers in einem Rückhaltebecken in den bestehenden Regenwasserkanal eingeleitet werden. Die Entwässerungsplanung wird im Rahmen eines erforderlichen Wasserrechtsverfahrens untersucht, berechnet und vom Wasserwirtschaftsamt geprüft. Die Situation darf dabei nicht verschlechtert werden.

Wertminderung

Durch das Baugebiet Riedpoint verliert unsere Immobilie die Ortsrandlage für die unsere Familie beim Kauf vor 17 Jahren erhebliche finanzielle Belastungen zu tragen hatte. Speziell durch die geplante Art der Bebauung mit zwei großen Mehrfamilienblöcken in unmittelbarer Nachbarschaft wird dieser Sachverhalt weiter verschärft. Wir müssen mit einer erheblichen Wertminderung unseres Grundstücks rechnen.

Ausgewogenheit der Belastung

Ohne Frage benötigt die Gemeinde dringend neuen Wohnraum. Belastungen für bereits hier wohnende Mitbürger sind unvermeidlich.  Jedoch müssen diese durch eine verantwortliche Planung auf ein Minimum beschränkt werden und ausgewogen sein. In unserem Fall ist das offensichtlich nicht gegeben. In allen oben genannten Punkten hätten wir eindeutig die höchsten Belastungen zu tragen. Bei den Argumentationen darf kein Unterschied zwischen zukünftigen und den bereits ansässigen Mitbürgern gemacht werden.

Die Auswirkungen eines Bebauungsplanes auf den Verkehrswert mögen zwar zum Abwägungsmaterial gehören, soweit sie das überplante Grundstück selbst betreffen. Etwas anderes gilt jedoch für nur mittelbare Auswirkungen auf den Verkehrswert, vor allem, wenn sie bei Grundstücken außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes auftreten.

Die Frage der Wesentlichkeit der Auswirkungen einer Planung auf „Nachbargrundstücke“ beurteilt sich grundsätzlich nicht nach dem Umfang einer möglichen Verkehrswertminderung, sondern nach dem Grad der faktischen und unmittelbaren „in natura“ gegebenen Beeinträchtigungen, die durch die angegriffene Norm zugelassen werden. Der Verkehrswert ist nur ein Indikator für die gegebenen und erwarteten Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks. Er hängt von vielen Faktoren, insbesondere auch der Nutzung der umliegenden Grundstücke, ab. Der den Verkehrswert bestimmende Grundstücksmarkt berücksichtigt auch solche Umstände, die von der planenden Gemeinde nicht im Rahmen der städtebaulichen Belange berücksichtigt werden können oder müssen. In die Abwägung sind deshalb in solchen Fällen nicht die potentiellen Wertveränderungen von Grundstücken einzustellen, sondern nur die Auswirkungen, die von der geplanten Anlage faktisch ausgehen. Eine Grundstückswertminderung stellt daher in diesem Fall keinen eigenständigen Abwägungsposten dar.

Alternativer Vorschlag siehe beigefügte Skizze

Wir schlagen vor die beiden Wohnblöcke auf Nr. 24 und Nr. 25 an einem anderen Standort zu planen, wo keine solchen unzumutbaren Belastungen für andere Mitbürger von Neuhausen entstehen.

Wir bitten Sie dringend unsere Stellungnahme bei Ihren Entscheidungen zum Baugebiet Riedpoint und bei der Optimierung der Bebauungsplanung zu berücksichtigen. Vielen Dank im Voraus.

Auf das Mehrfamilienwohnhaus unmittelbar neben dem Grundstück Fl.Nr. 1270/80 (Gemarkung Offenberg) wird verzichtet. Stattdessen wird der Bereich mit Einfamilienwohnhaus-Grundstücken überplant.