Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

wir bedanken uns für die Beteiligung am o.g. Verfahren und die Zusendung der Unterlagen hierzu.

Zu der Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

Am nordwestlichen Ortsrand von Neuhausen soll nach § 13b BauGB ein Baugebiet mit 25 Parzellen ausgewiesen werden. Entsprechend dem verkürzten Verfahren soll hierbei auf eine Umweltprüfung und den Ausgleich der durch die Planung verursachten Eingriffe verzichtet werden.

In der Begründung zum Bebauungsplan wird dargelegt, dass aus Sicht der Gemeinde aktuell keine relevanten anderen Möglichkeiten der Innenentwicklung bestehen würden. Ein wesentlicher Grund hierfür ist, dass in der Vergangenheit Bauflächen ausgewiesen wurden, jedoch weder ein Bauzwang festgesetzt wurde noch andere Möglichkeiten (z. B. steuerlicher Art) genutzt wurden, um diese Baulandreserven zu mobilisieren bzw. eine tatsächliche Nutzung der Bauflächen sicher zu stellen.

Wir regen an, für die in der spekulativen Hortung gelandeten Flächen eine Zurücknahme der Bauflächenausweisung per Deckblatt zum entsprechenden Bebauungsplan vorzusehen. Für die nicht genutzten Flächen können nach 7 Jahren im Wesentlichen entschädigungslos (vgl. § 42 BauGB) z. B. private Grünflächen oder Flächen für die Landwirtschaft festgesetzt werden.

Seit dem Baugebiet Gutshof in Finsing hat die Gemeinde alle Baugrundstücke mit Bauzwang veräußert. Eine Zurücknahme wäre städtebaulich nicht vertretbar, da es sich überwiegend um vereinzelte Baulücken handelt. Baurecht würde dadurch nicht entzogen. Die Gemeinde hat aktuell einen Beschluss gefasst, den Flächennutzungsplan zu überarbeiten. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens wird die Zurücknahme von nicht verfügbaren Flächen geprüft.

Parallel dazu möchten wir anregen, sich als Gemeinde für eine Reform des Grundsteuerrechts in einer Form einzusetzen, die eine Mobilisierung derartiger Flächen durch eine spürbare Steuerbelastung bewirkt. Eine Begründung für eine derartige (und ohnehin erforderliche) Anpassung des Bodensteuerrechts ist – neben anderem –, dass die „vergebliche“ Ausweisung von letztendlich lediglich spekulativ gehorteten Grundstücken auch eine enorme Verschwendung von öffentlichen Gütern und Ressourcen darstellt.

Mittlerweile haben sich Bund und Länder auf Eckpunkte für die Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts verständigt. Die Kommunen sollen eine Option erhalten, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.

Wir regen außerdem an, Grundstücke, die sich im Besitz der Gemeinde befinden im Erbpachtrecht auf begrenzte Zeit zu vergeben.

Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.

In Bezug auf den vorliegenden Plan ist festzustellen, dass die geplante Bebauung außerhalb der entsprechenden Flächennutzungsplan-Darstellung die weitere Zersiedelung der Landschaft zur Folge hat. Obwohl im bestehenden Flächennutzungsplan in städtebaulich sehr viel sinnvollerer Form ausreichend Wohnbaufläche dargestellt ist, soll die Bebauung dennoch in Richtung Norden ausgeweitet werden. Die Ausweitung über den bestehenden Flächennutzungsplan hinaus lehnen wir ab.

Zudem gilt, wie auch in der Begründung ausgeführt wird, auch im verkürzten Verfahren weiterhin u.a. §1a BauGB, und hier z.B. Satz 1 des Abs. (2) „Mit Grund und Boden soll sparsam und schonend umgegangen werden“.

Die Festsetzung einer verdichteten Bebauung in WA2 im Süden wird ausdrücklich begrüßt.

Die ablehnende Haltung wird zur Kenntnis genommen. Für die Gemeinde war nur diese Fläche verfügbar. Um der großen Anzahl von vorliegenden Bauwerbern gerecht zu werden, war eine Überplanung der gesamten Fläche alternativlos.

Der Bebauungsplan sieht vor, dass die Baugrundstücke eine Größe zwischen 462 m² und 796 m² erhalten sollen. Da nach den Angaben in der Begründung eine große Nachfrage nach Bauflächen besteht, sollte, um dem zitierten Grundsatz gerecht zu werden, auch hier eine möglichst dichte Bebauung angestrebt werden. Aus diesem Grund sollten für die Bauparzellen innerhalb der Flächennutzungsplan-Darstellung für Wohnbauflächen auch außerhalb von WA2 neben den Doppelhaushälften auch Wohngruppen zugelassen werden.  

Nachdem der Gemeinde fast ausschließlich Anfragen zu Einfamilienhausgrundstücken vorliegen, wurde die Planung sowohl an die Nachfrage aber auch an die Geländegegebenheiten angepasst.

Zudem wird in der Stellungnahme vom Landratsamt Deggendorf, Städtebauliche Belange –siehe oben – ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für einen Geschosswohnungsbau keine städtebaulichen Gründe erkennbar sind. Diese berechtigte und nachvollziehbare Einschätzung hat die Gemeinde dazu veranlasst, die bisher geplanten Geschosswohnungsbauten zugunsten von zusätzlichen Einfamilienhäusern und somit einer städtebaulich weitaus sinnvolleren und verträglicheren Lösung aufzugeben.

Die Weiterführung der Planung Richtung Westen im Bereich der Flächennutzungsplan-Darstellung an Stelle der Erweiterung Richtung Norden würde auch weniger Platz für Straßen benötigen.

Wie bereits dargestellt, ist die westliche Fläche für die Gemeinde derzeit nicht verfügbar, soll aber in naher Zukunft ebenfalls als Baugebiet erschlossen werden.

Der Bedarf an Bauplätzen wird damit begründet, dass die Gemeinde jungen Familien die Möglichkeit zum Bauen bieten möchte. Es stellt sich die Frage, nach welchen Kriterien die Bauwerber ausgewählt werden. Wir regen an, hier Transparenz zu schaffen.

Die Vergabekriterien werden zu gegebenem Zeitpunkt durch den Gemeinderat festgelegt und entsprechend öffentlich gemacht.

Für die festgesetzte „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ sollte noch ein definierter Zielzustand festgesetzt werden (Erhalt der kartierten Biotope; Zielzustand für die restliche Fläche), idealerweise mit Aufwertung gegenüber dem aktuellen Zustand und entsprechend spezifizierter Pflegemaßnahmen.

Hier wird der Bebauungsplan um entsprechende Festsetzungen zur Ausmagerung der Fläche ergänzt.

Die unter 5.7 enthaltenen „Hinweise“ zur Vermeidung und Reduzierung des Regenwasseranfalls sollten in die Festsetzungen aufgenommen werden, um entsprechende Wirkung zu entfalten. Die Verlagerung auf ein separates Wasserrechtsverfahren reicht hierfür u. E. nicht aus.

Die Abhandlung des Wasserrechts in einem eigenständigen Verfahren ist übliche Praxis. Die vorliegenden Festsetzungen sind hier ausreichend.

Wir begrüßen es sehr, dass standortgerechtes Saatgut mit hohem Kultur- und Staudenanteil ausgesät werden soll. Der Klarheit halber sollte hierfür die Verwendung von zertifiziertem Regio-Saatgut für die entsprechende Region und Standort festgesetzt werden. Derartiges Saatgut stellt einerseits eine gute Begrünungsleistung und andererseits die Verwendung von regional angepassten und vorkommenden Arten unter Ausschluss von Florenverfälschungen sicher. Grundsätzlich besitzen derartige Ansaaten auch den Vorteil, dass sie gegenüber Rasenflächen nach der Erst-Entwicklung deutlich weniger Pflege benötigen. Umgekehrt ist aber für einen Erfolg der Ansaaten unverzichtbar, dass eine geeignete, extensive Mahd festgesetzt wird; dies sollte in geeigneter Form (z. B. zweimalige Mahd pro Jahr, erster Mähgang nicht vor Mitte Juni) generell für alle öffentlichen Grünflächen festgesetzt werden. Für private Grünflächen macht diese Festsetzung nur Sinn, wenn hier ebenfalls ein derartiges Mahdregime festgesetzt wird und z. B. Mähroboter ausgeschlossen würden. Zumindest für die Gras-Krautsaume an der Außenseite der Eingrünungsstreifen (d. h. die festgesetzten privaten Grünflächen) sollte dies verpflichtend vorgesehen werden.

Die Verwendung des standortgerechten Saatgutes soll lediglich auf den öffentlichen Wiesenflächen festgesetzt werden. Hier können die Festsetzungen zum Mahdregime entsprechend der Stellungnahme übernommen werden.

In Bezug auf die festgesetzten Gehölze sollte auf die Festsetzung der Esche wegen des Eschentriebsterbens verzichtet werden. Für alle Gehölzpflanzungen zur freien Landschaft sollte die Verwendung von autochthonem Pflanzmaterial festgesetzt werden (außer für Obstgehölze und Walnuss).

Auf die Esche wird in den Festsetzungen verzichtet.

Die Breite des Pflanzstreifens mit der zweireihigen, frei wachsenden Hecke muss auf 5 m festgesetzt werden, da sonst gerade am Weg entlang ständig zurückgeschnitten werden muss.

Bei einer versetzten Anordnung der Reihen kann ein Abstand der Reihen zueinander von 1 m eingehalten werden. Somit haben die Sträucher bei der geplanten 3 m breiten Hecke in alle Richtungen 1 m Platz, d.h. Durchmesser min. 2 m, sich zu entfalten. Vor dem Hintergrund des flächensparenden Umgangs mit Grund und Boden und den damit einhergehenden reduzierten Parzellengrößen würde die Festsetzung eines 5 m breiten Pflanzstreifens die nutzbare Gartenfläche zusätzlich unnötig minimieren.

Im Zusammenhang mit den Kostenbelastungen und auch als Begründungshilfe für die vorgeschlagenen dichteren Bauformen regen wir die Überprüfung der Planung auch mit dem „Folgekostenschätzer“ (digitale Datenbank / Planungshilfe des bayrischen Umweltministeriums / Landesamt für Umweltschutz / Oberste Baubehörde) an, um die Kosten der zusätzlichen Infrastruktur auch über eine längere Betriebszeit abschätzen zu können.

Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.