Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

Aus städtebaulicher und ortsplanerischer Sicht müssen schwerwiegende Bedenken vorgebracht werden.

Grundsätzliches zum geplanten Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplans:

Die schwerwiegenden Bedenken aus städtebaulicher Sicht werden zur Kenntnis genommen.

Im Einzelnen werden die angesprochenen Punkte wie folgt beurteilt:

Der Planbereich schließt sich nicht i. S. von § 13 b BauGB an einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil an. Bei der städtebaulichen Planung kann deshalb das beschleunigte Verfahren nach dieser Norm nicht angewandt werden. Das geplante Baugebiet grenzt zwar an der Südseite an einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil und an der Ostseite an ein lückenhaft bebautes Gebiet nach § 30 BauGB (WA - An der Wildenforsterstraße) an, jedoch nur mit einem kleinen Teil des gesamten Gebiets. Der überwiegende Teil der Gesamtfläche würde sich fingerartig und ohne erkennbaren unmittelbaren Zusammenhang, wie von § 13 b BauGB gefordert, in den Außenbereich hineinziehen.

Das in § 8 Abs. 2 BauGB formulierte Entwicklungsgebot wurde bei dieser Planung nicht beachtet.

Zusammenfassend lässt sich zum geplanten Verfahren folgendes feststellen: Bei der städtebaulichen Planung kann das beschleunigte Verfahren nicht angewandt werden. Es wäre das sogen. Regelverfahren, d. h. Änderung des Flächennutzungsplans und Aufstellung eines Bebauungsplans anzuwenden.

Verfahren nach §13 b BauGB:

Die in der Stellungnahme geäußerte Ansicht wird nicht geteilt. Im Süden grenzt der Geltungsbereich auf die gesamt Länge an 5 Parzellen. Im Osten befinden sich ebenfalls 2 weitere Bauparzellen. Somit besteht ein eindeutiger Zusammenhang zur bestehenden Bebauung und die Fläche kann nicht als „fingerartig und ohne unmittelbaren Zusammenhang“ bezeichnet werden. Anbetracht der Tatsache, dass der nördliche Teil des Geltungsbereiches nicht bebaut werden soll und als öffentliches Grün naturschutzrechtlichen Zwecken dient, kann festgehalten werden das die geplante Bebauung größtenteils innerhalb der Fläche ist, welche der Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen bereits vorsieht.

Informativ sei hier noch darauf hingewiesen, dass in einem weiteren Schritt die westlich angrenzende Fläche ebenfalls als Bauland entwickelt werden soll. Diese ist im Flächennutzungsplan ebenfalls größtenteils bereits als Wohnbaufläche dargestellt.

Vor diesem Hintergrund bleibt die Gemeinde bei der gewählten Vorgehensweise nach §13 b BauGB.

Dabei wäre insbesondere folgendes zu beachten:

Die BauGB-Novelle 2013 sieht zum Schutz von land- und forstwirtschaftlichen Flächen folgende Neuregelung des § 1a Abs. 2 Satz 4 BauGB, sogen. Bodenschutzklausel vor: „Die Notwendigkeit der Umwandlung landwirtschaftlich oder als Wald genutzter Flächen soll begründet werden; dabei sollen Ermittlungen zu den Möglichkeiten der Innenentwicklung zugrunde gelegt werden, zu denen insbes. Brachflächen, Gebäudeleerstand, Baulücken und andere Nachverdichtungsmöglichkeiten zählen können.“

Bevor eine Siedlungsentwicklung in der freien Landschaft erfolgen kann, muss jedoch vorrangig geprüft werden, ob Flächenreserven, die in den vorhandenen Siedlungsgebieten im Gesamtgemeindegebiet bestehen, noch ausgeschöpft werden können, da die Gemeinden mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen haben. (Vorrangige Ausrichtung der Bauleitplanung auf die Innenentwicklung (§ 1 Abs. 5 Satz 3 BauGB).

Die Gemeinde Offenberg ist derzeit dabei, zusammen mit der ILE Donau-Wald ein Innenentwicklungskonzept zu erarbeiten. Das weitere Vorgehen baut auf einen Vitalitätscheck auf, der vor kurzem fertiggestellt wurde. Aktuell erfolgt eine Eigentümerbefragung über Baulücken, Gebäudeleerstand usw. Bis erste Ergebnisse vorliegen bzw. geprüft werden können, wird sicherlich noch einige Zeit vorübergehen. Das Konzept kann dann  für weitere Baugebietsplanungen einfließen.

Die Verfügbarkeit von Flächenreserven hat die Gemeinde in der Begründung ausführlich dargestellt. Dies teilt auch die Regierung von Niederbayern (siehe Stellungnahme).

Hinweise zum Bebauungsplanentwurf:

Der Bebauungsplan ermöglicht im WA 1, dass bei den Hauptbaukörpern sämtliche (geneigte) symmetrische Dächer und bei den Nebengebäuden zusätzlich noch Flachdächer zugelassen werden. Die Höhenentwicklung wurde dabei auf zwei Vollgeschoße und eine traufseitige Wandhöhe von max. 7 m im Mittel über Urgelände begrenzt. Die Firstrichtung könnte sowohl parallel als auch senkrecht zum Hang verlaufen. Bei der Umsetzung der Festsetzung zur maximal zulässigen "mittleren" Wandhöhe sind Probleme zu erwarten. Aufgrund der Hanglage wird deshalb vorgeschlagen, dass maximal zulässige berg- und talseitige Wandhöhen festgesetzt werden. Die maximal zulässige talseitige Wandhöhe sollte dabei auf 7,00 m begrenzt sein, die bergseitige Wandhöhe je nach Hangneigung entsprechend geringer.

Die Gemeinde sieht vor, unter der Wahrung städtebaulicher Grundgedanken, den einzelnen Bauwerbern gewisse Freiheiten in der Ausrichtung und Gestaltung der Gebäude zu gewähren. Vor diesem Hintergrund wurde die Festsetzung gezielt mit der mittleren Wandhöhe gesetzt. Da bei Geländeunterschieden im Bereich einzelner Gebäude von 2 m die vorgeschlagene Festsetzung eine Gebäudehöhe von 5 m über  Urgelände hangseitig bedeuten würde und dies nicht mit den Bauweisen von Einfamilienhäusern vereinbar ist, hält die Gemeinde an den bisherigen Festsetzungen fest.

Im ungünstigsten Fall ergeben sich bei der getroffenen Festsetzung ca. 8 m über Urgelände ergeben. Diese Höhe ist dem Gemeinderat bewusst, er hält dies aufgrund des bewegten Geländes jedoch für städtebaulich vertretbar und gewünscht zur besseren Nutzung des Dachraumes.

Im WA 2 wäre ein bis zu 3-geschossiger Geschosswohnungsbau mit einer max. zulässigen Wandhöhe von max. 9,00 m über den jeweiligen Bezugspunkt geplant. Die Festsetzungen zum Bezugspunkt sind unbestimmt und auslegungsbedürftig. Nach unserem Kenntnisstand handelt es sich bei der südlich und östlich angrenzenden Bebauung nur um eine 2-geschossige lockere Bebauung mit Ein- bis Zweifamilienhäusern. Welche städtebaulichen Gründe ausschlaggebend sind, können aus der Begründung nicht entnommen werden.

Die hier geäußerten Bedenken werden geteilt und die Planung entsprechend dahingehend abgeändert, dass im Bereich des Geschosswohnungsbaus nun ebenfalls Einfamilienhäuser vorgesehen werden.

Es sollte nicht auf die erst kürzlich erlassenen Stellplatzsatzung verwiesen werden, sondern ein abweichender Stellplatzschlüssel als zur Anlage der GaStellV festgesetzt werden. Dieser kann analog zur derzeit gültigen Stellplatzsatzung erfolgen.  

Die hier geäußerten Bedenken werden geteilt und die nun hinfällige Festsetzung entsprechend gelöscht.

Da die Stellplätze unter Punkt 3.2.2.3, Unterpunkt zu 3.2 - WA 2 festgesetzt wurden, gilt dieser für das WA 1 wohl nicht?!

Für die Stellplätze zählt somit Punkt 3.2.2.3., der Verweis auf die gemeindliche Stellplatzordnung wird herausgenommen.

Es wurde eine offene Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Der Verweis auf eine abweichende Bauweise ist deshalb verwirrend.

Der Verweis auf eine abweichende Bauweise wird entsprechend entfernt.

Bei den Inhalten des Bebauungsplans nach § 9 Abs. 1 BauGB fehlt es in der Begründung noch an den erforderlichen städtebaulichen Rechtfertigungen, insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung beim geplanten Geschoßwohnungsbau nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und bei der Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB.

Die Begründung zum Maß der baulichen Nutzung beim geplanten Geschoßwohnungsbau nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und bei der Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB ist bei der geänderten Planung ohne Geschoßwohnungsbau hinfällig.