Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

Grundsätzliches zum geplanten Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplans:

Wie bereits mehrmals ausgeführt wurde, schließen nur die Parzellen 1 bis 7 an einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil an. Die Parzellen 8 bis 14 würden sich derart in den Außenbereich hinein absetzen, dass im Ergebnis ein neuer, selbstständiger Siedlungsansatz entstehen würde.

Die Möglichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 13 b BauGB ist deshalb nicht gegeben.

Der Geltungsbereich des beplanten Neubaugebietes grenzt mit seiner Südseite komplett an den Bestand an und wächst nach Norden in den Außenbereich, der damit zum Innenbereich wird, hinein.

Aufgrund der Einwendung der unteren Naturschutzbehörde wurde die Bebauung im Bereich nördlich der Planstraße A2 gegenüber der Urfassung zurückgenommen. Der entsprechende Bereich wurde als öffentliche Grünfläche bzw. weiter östlich als öffentlicher Grünfläche-Spielplatz in der Planung fixiert und wird damit dauerhaft als innerörtliche Grünanlage mit seiner ökologischen Funktion gesichert.

Ein neuer, selbstständiger Siedlungsansatz wird durch die Ausweisung bzw. Würdigung der Grünflächen im Geltungsbereich nicht eingeleitet. Die Grünzone ist damit Bestandteil des qualifizierten Bebauungsplanes.

Hinweise zum Bebauungsplanentwurf:

Gegenüber dem ursprünglichen Bebauungsplanentwurf fehlt es der aktuellen Fassung an klaren und rechtssicheren Festsetzungen.

Die maximal zulässige Höhenentwicklung wurde dabei sehr kompliziert und differenziert und dadurch schwer umsetzbar festgesetzt.

Das teils bewegte Gelände erfordert den Bezug zu einer stabilen Bezugshöhe - hier die geplante bzw. dann gebaute Erschließungsstraße mit den dann vorhandenen, stabilen und unverrückbaren Granit-Einfassungen. An die Graniteinfassungen muss angeschlossen werden. Die Straße wurde höhenmäßig sorgfältig dem Gelände angepasst, nichtsdestotrotz ergeben sich durch die Geländespannungen abweichend vom Urgelände neue Planhöhen, die sich in den Bezugspunkten wiederfinden.

Die maximalen traufseitigen Wandhöhen werden eindeutig ab dem durch Planzeichen festgesetzten Bezugspunkt geregelt. Zusätzlich werden sichtbare Wandhöhen bis zum jeweils geplanten Gelände begrenzt.

Entsprechend der Lage des Bezugspunktes und der Geländesituation ergeben sich für die Gruppe der Parzellen 1-9 und für die Gruppe der Parzellen 10-14 zum Erreichen des Planungszieles jeweils unterschiedliche Höhenfestsetzungen. Zusätzlich werden noch die 2 Haustypen unterschieden.

In diesem Zusammenhang werden als Ergebnis der "Systemschnitt-Studien" folgende redaktionelle, geringfügige Änderungen vorgenommen:

Die bis dto. großzügig angegebenen Wandhöhen werden, nach Prüfung der Höhen in den Systemschnitten noch exakter an die jeweilige Situation angepasst.

Der Kniestock wird zur besseren Nutzung des Dachraumes im Rahmen der festgesetzten Wandhöhe von 1,50 m auf 1,60 m angehoben; (Anpassung jeweils redaktionell).

Planungshinweise zur Veranschaulichung für die Bauherren, z. B. durch Systemschnitte zu den festgesetzten Haustypen 1 und 2 und den Nebengebäuden, fehlen gegenüber dem ursprünglichen Entwurf. Zum Teil wurden diese sinnfremd gegenüber dem ursprünglichen Entwurf festgesetzt.

Zur Veranschaulichung und Erläuterung der Planungsabsichten werden die Systemschnitte, wie vorgeschlagen, als Planungshinweise (vgl. Ziffn. 5.1 und 5.2) ergänzt.

Die Firstrichtung könnte jetzt sowohl parallel als auch senkrecht zum Hang verlaufen. Die ursprüngliche Fassung setzte sinnvollerweise die Firstrichtung ausschließlich parallel zum Hang fest, d.h. die Firstrichtung war ursprünglich nicht frei wählbar.

Aufgrund der größeren Grundstückstiefe der Parzellen 2-5 gegenüber der vorhergehenden Planung ist eine kreuzweise Festsetzung der Firstrichtung ausschließlich für diese Gebäude (2-5) möglich und im Einzelfall sinnvoll. Es ergeben sich ggf. für unterschiedliche Gebäudeabmessungen bei einer Drehung um 90° besser nutzbare Wohngärten auf der attraktiven Grundstücks-Westseite.

Für die übrigen Parzellen ist der First aufgrund der vorgegebenen Baugrenzen und der Festsetzung Ziff. 4.2.2 "Die Firstrichtung verläuft jeweils parallel zur längeren Gebäudeseite" geregelt, eine Drehung ist aufgrund der Vorgaben auch nicht sinnvoll.

Zur Vermeidung von Missverständnissen wird für die Option der kreuzweisen Festsetzung der Firstrichtung explizit für die Parzellen 2-5 unter Ziff. 4.2.3 ein Planzeichen ergänzt (Anpassung redaktionell).

Es sollte auch nicht die erst kürzlich erlassenen Stellplatzsatzung festgesetzt werden, sondern ein abweichender Stellplatzschlüssel als der zur Anlage der GaStellV. Dieser kann analog zur derzeit gültigen Stellplatzsatzung erfolgen. Der Grund wäre, falls bei einer Normenkontrollklage die Stellplatzsatzung für nichtig erklärt würde, würde der erhöhte Stellplatzschlüssel innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans weiterhin gelten. 

Der Bezug auf die gemeindliche Stellplatzsatzung gem. Ziff. 3.2.3.4 wird, wie vorgeschlagen, gestrichen und durch eine eigene Festsetzung, welche sich an dem Inhalt der Stellplatzsatzung orientiert, ergänzt.

Es wurde eine offene Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO festgesetzt. Ebenso wurde die Einhaltung der Abstandsflächenvorschriften nach Art. 6 BayBO festgesetzt. Der Verweis auf eine abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO ist deshalb verwirrend und sollte entfallen. Dieser Verweis war in der ursprünglichen Fassung sinngemäß bei der Festsetzung zur Abstandsfläche enthalten, wegen der Erhöhung der mittleren Wandhöhen für die Grenzgaragen, die bergseits erschlossen werden.

Ziff. 3.1.4: es entfällt der Verweis auf die abweichende Bauweise (Anpassung redaktionell).

Ziff. 3.1.2: Ergänzung: abweichend wird für Gebäude nach Art. 6 Abs. 9 Satz 1 BayBO die maximal zulässige Wandhöhe je nach Geländesituation gesondert geregelt (vgl. Ziff. 3.2.3.2). (Anpassung redaktionell).

Bei den Inhalten des Bebauungsplans nach § 9 Abs. 1 BauGB fehlt es in der Begründung noch an den erforderlichen städtebaulichen Rechtfertigung, insbesondere bei der Beschränkung der Anzahl der zulässigen Wohneinheiten nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB.

Die Begründung wird redaktionell um die entsprechenden Inhalte ergänzt.