Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

Zum geplanten Baugebiet "WA Steinbühl" müssen aus städtebaulicher und ortsplanerischer Sicht schwerwiegende Bedenken vorgebracht werden.

Die Einschätzungen des Landratsamtes werden zur Kenntnis genommen, die schwerwiegenden Bedenken jedoch nicht geteilt.

Im 1996 vom damaligen Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen erstellten Teilraumgutachten Deggendorf/Plattling, das auch die Gemeinde Offenberg als Untersuchungsraum beinhaltet, wurde die Siedlungsentwicklung für die Gemeinde Offenberg wie folgt beschrieben:

"Die konsequente Siedlungsentwicklung der Gemeinde Offenberg mit der Stärkung des Ortsteils Neuhausen und der Konzentration zentraler Einrichtungen in der Ortsmitte (neues Rathaus, Kindergarten) sowie die vorbildliche Flächenvorratspolitik sind weiterzuführen. Schwerpunktmäßig ist die flächenhafte Siedlungstätigkeit auf Neuhausen zu lenken. In den übrigen Ortsteilen (Finsing) ist eine Entwicklung lediglich zur Deckung des Bauflächenbedarfs der heimischen Bevölkerung oder zur Aufwertung der Ortsstrukturen zuzulassen."

Die Aussagen zur Siedlungsentwicklung besitzen aus fachlicher Sicht auch weiterhin Gültigkeit. Ob die Flächenvorratspolitik weiterhin noch zeitgemäß ist, muss der Gemeinderat im Rahmen seiner Planungshoheit selbst entscheiden.

Wie aus der städtebaulichen Begründung zu entnehmen ist, soll das Baugebiet mit 17 Parzellen, wobei bereits eine Erweiterung um ca. 14 Parzellen angedacht ist, auch für die Deckung eines überörtlichen Bauflächenbedarfs geschaffen werden.

Die Inhalte des Teilraumgutachtens sind bekannt. Die Gemeinde fühlt sich zur Weiterführung ihrer Siedlungsentwicklung sowie der Flächenvorratspolitik verpflichtet. Das gemeindliche Vorgehen hierzu wird in Fachstellengesprächen immer wieder als vorbildlich und lobenswert bestätigt.

Ziel ist es, die gut erhaltene dörfliche Ortsstruktur zu erhalten und weiter zu entwickeln. Das Plangebiet ist derzeit als einziger Standort im Bereich Finsing/Buchberg  für ein solches Vorhaben geeignet und stellt hier auch eine Arrondierung des Siedlungskörpers nach Norden dar. Im Zuge dieses Vorhabens soll auch der Lückenschluss zu den bestehenden Siedlungsbereichen Pitterer Siedlung und Steinbühler Weg erfolgen.

Wie bereits in der Begründung zum Bebauungsplan dargestellt, soll die nach wie vor steigende Nachfrage nach Bauflächen befriedigt werden. Wie aus unten aufgeführter aktueller Bedarfsumfrage ersichtlich, besteht auch eine hohe Nachfrage nach Baugrundstücken aus der jüngeren Generation der angestammten Bevölkerung.

Der Ortsteil Finsing ohne nennenswerte öffentliche und private Einrichtungen hat bereits durch die Baugebiete Pitterer Siedlung, Guthof I und Gutshof II eine unorganische städtebauliche Entwicklung erhalten. Mit der Ausweisung des Baugebiets Steinbühl würde der Hauptort Neuhausen somit eine weitere Trabantensiedlung in peripherer Lage erhalten.

Hier wird auf die Urkatasterpläne verwiesen. Diese zeigen historische Ortsstrukturen von Finsing und trugen zur Orientierung bei Fragen der Ortsbildgestaltung bei. So wurde die Siedlung Gutshof um das ehemalige Gutsanwesen angebunden. Die Pitterer Siedlung entwickelte sich um die Kapelle und dem damaligen Wirtshaus.

Finsing ist keine Trabantensiedlung vor den Toren des Hauptortes Neuhausens, sondern vielmehr ein Ortsteil „zum Leben“. Die gute soziale Infrastruktur mit regem Dorf- und Vereinsleben und die qualitativ hochwertigen Freiräume in direkter Umgebung, die landschaftliche Schönheit - all dies macht Finsing zu einem Ortsteil, der seinen Bewohnern mehr bieten kann, als nur der Standort der eigenen Wohnung bzw. des eigenen Hauses zu sein.

Aufgrund der bewegten Topographie des geplanten Baugebiets (Hanglage, Geländemulde) ist bei einer Bebauung mit umfangreichen Geländeveränderungen zu rechnen. Unter Umständen ist mit einer Beeinträchtigung durch wild abfließendes Oberflächenwasser zu rechnen.

Die notwendigen Geländeveränderungen stellen kein unübliches Maß beim Erschließen von topographisch bewegten Grundstücken dar. Mit den Festsetzungen (Hanghäusern) ist diesem Gelände ausreichend entsprochen.

In Rücksprache mit dem Wasserwirtschaftsamt (WWA) Deggendorf wurden von diesem anzusetzende Regenwerte dem Planungsbüro zur Verfügung gestellt. Diese Werte wurden als Grundlage für weitere Berechnungen verwendet, um Durchlässe, Gräben, Höhen etc. ausreichend zu dimensionieren. Diese Ergebnisse wurden in die Planung eingearbeitet, so dass die überarbeitete Planung das Thema des wild abfließenden Oberflächenwassers ausreichend berücksichtigt.

Am Hauptort Neuhausen wären für eine Bebauung geeignetere Flächen, die zu weniger Eingriffen führen würden, in ausreichender Anzahl und in städtebaulich integrierter Lage vorhanden. In der städtebaulichen Begründung wird dazu lediglich aufgeführt, dass diese aufgrund der fehlenden Verkaufsbereitschaft für die Gemeinde nicht zur Verfügung stehen.

Die Planung, zumindest in der beabsichtigten Größenordnung, steht im Widerspruch zu einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, hier vor dem Hintergrund des demographischen Wandels, die Flächenneuinanspruchnahme zu reduzieren. Für den Ortsteil Finsing sollten nur mehr Bauflächenausweisungen zur Deckung des Bauflächenbedarfs für die heimische Bevölkerung oder zur Aufwertung der Ortsstrukturen zugelassen werden.

Auf die Stellungnahme der Regierung von Niederbayern (Belange der Raumordnungsbehörde, Landesplanungs- und Regionalplanungsbehörde) wird verwiesen, die in der vorgelegten Planung keinen Zielverstoß sieht.

Auszug:

„Ausnahmen vom Innenentwicklungsziel sind nur dann zulässig, wenn die Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. In der Begründung setzt sich die Gemeinde detailliert mit den vorhanden Potenzialen in der Gemeinde auseinander und legt plausibel dar, dass die vorhandenen, angebundenen Potenziale der Innenentwicklung, vor allem aufgrund von gegenläufigen Eigentümerinteressen für eine gemeindlich geplante Nutzung nicht zur Verfügung stehen… Daher steht die vorgelegte Planung auch in Einklang mit den Anforderungen des landesplanerischen Innenentwicklungszieles.“

Zum Bauflächenbedarf wird folgendes aufgeführt:

Die Gemeinde verfügt über eine Vormerkliste für Baugrundstücke. Derzeit beinhalten diese ca. 160 Interessenten. Davon sind allein aus dem Gemeindebereich etwa 40 %. Die Gemeinde hat im Monat Februar dieses Jahres eine Umfrage an die interessierten Gemeindebürger durchgeführt. Das Ergebnis zeigt, dass 40 verbindliche Kaufanfragen vorliegen, etwa 12 aus dem Bereich Buchberg und Finsing. Der Rest ist für den Hauptort Neuhausen interessiert, davon würden aus zeitlichen Gründen etwa 7 Interessenten auch in Finsing sofort kaufen.